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这一波,只救二线城市……

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2022/07/04 02:02发布
张子瑞
首都经济贸易大学
学生
张子瑞|发布一篇文章——这一波,只救二线城市……

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01

6月22日,郑州进行了2022年的第一轮集中土拍。
这次土拍的供地,早在5月份就公示了出来。总共15宗土地66万方的供应量,相较于去年第一次集中土拍的49宗土地720万方的供应,暴减了91%。
土拍过程还算顺利。15宗土地,用了一上午的时间全部搞完,揽金106.74亿。
土拍结果出来的一瞬,估计很多人松了一口气,财政的压力终于可以稍稍缓解了一些。公务员和事业单位拖欠的绩效工资和奖金终于可以发放了。
至此,全国22个集中供地的城市,全部完成了2022年的首轮土拍。
这轮土拍能顺利完成,非常不容易。不比去年供地的苛刻和傲娇,各个地方政府今年为卖地真是绞尽了脑汁。
该放低姿态要放低姿态,之前的拿地门槛往下降降。主流二线城市纷纷取消了竞自持、竞配建地要求。
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该拿出诚意拿出诚意,把珍藏的好地块端上货架,如广州的首轮土拍,将海珠、荔湾等中心区的优质地块拿了出来。
该给房企送春风就送春风,土地款可以分期或延期,如重庆,首批推出的13个地块中,渝北区和沙坪坝区的两个地块可以分两期付款,剩余土地款给了90天的延期。
在助力拍地上,地方政府把能做的都做了,再加上国央企和城投的兜底,才算取得了这么一点小小的成绩,顺利渡过了第一次集中土拍。
当然,渡过了第一批次土拍,还有第二批次,一年三次集中土拍,部分城市如武汉、青岛、郑州、重庆等城市还将供地频率调整为4批次。
这种节奏和频率,不是光在拍地规则和诚意上去下功夫就能搞定的。最关键、最根本的还在于让萧条的楼市行情逐渐回暖,回归到正常的水平。
要想保证财政收入,必须卖地,要想卖地,必先救市。

02

这就是为什么各个大中小城市都在轰轰烈烈的救市。

自3月郑州的19条新政以来,全国重点二线城市,都纷纷祭出了大招。
郑州赶了个早集,通过19条新政,放松了限购、取消认房又认贷,调整了差额税,后期又二套降低至40%。
南京35天内6次松绑楼市,外地购房补交6个月社保即可购房,多孩儿家庭可购三套,调整限购区域,仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区四区限购。
佛山,两次调整政策,限购区仅剩祖庙、桂城和大良,其余全部为非限购区,非限购区全部首付20%。
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武汉,扯掉了强二线城市所有的遮羞布,外地人补缴6个月社保或个税即可买房,主城区最高可买4套。
……
西安、合肥、苏州、东莞、杭州等之前的重点二线城市都纷纷加入救市的大潮之中。各个城市争先恐后地祭出大招,一个比一个激进,一个比一个生猛。
此情此景,似曾相识。时间彷佛倒退到了2015年,在那场持续几年席卷全国的楼市去库存运动中,全国大中小城市的楼市迎来了史无前例的暴涨行情。
这一次的救市,是否能复制以往的行情走势?

03

在这次轰轰烈烈的救市运动中,稍作细心就会发现,少了一线城市的身影。

北京、上海、广州、深圳。
四个一线城市,彷佛商量好了似的,一个都没有展开救市行动。
并不是这几个城市的楼市不需要松绑政策。
这四个一线城市虽然在5月70个大中城市新建商品住宅价格指数中表现良好,但实际的市场表现并没有如宽泛的数据体现的那样乐观。
如深圳,成交量还在低位徘徊。深圳5月新房住宅成交仅1877套,环比下跌了34.5%,二手房网签虽然较4月环比上涨了24.6%,但受二手房指导价的影响,成交套数仅2318套,与之前的5000-6000套的正常交易量远不能比。
如北京,楼市刚从疫情之后的静默期爬起,5月北京二手房成交8600套,与2021年的18838套相比,成交量跌了54%。
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如广州,还在高库存的泥潭里不能自拔,二手房日均成交量徘徊在40-60套,除了珠江新城和琶洲一众豪宅价格上扬之外,其余楼盘的销售全靠以价换量。
如上海,还处于疫情解封后的楼市混乱期,少数天价豪宅的火热行情,带动不了整个上海的楼市大盘。
即使遭遇疫情,即使楼市内部分化震荡,即使成交低迷,四个一线城市依然咬紧牙关不放松,没有一点松绑的迹象。
站在单一城市的维度来看,确实会看不懂这些城市的操作。但是如果放大视角,站在全国一盘棋的维度上去看,就能看出答案所在。
这轮救市,一定要救起二线城市!
四个一线城市,是全国经济的领头羊。而剩余的三十来个二线城市,是全国经济大盘的中坚力量。
这三十来个二线城市的经济稳住,全国的经济大盘就能稳住。
要稳住这些二线城市的经济,就得稳住它们的地方财政,稳住财政,就得稳住它们的楼市。
这众多二线城市,对于土地财政的依赖性太强。
因此,想尽一切办法,也要将二线城市的楼市行情拉起稳住。
救二线城市的楼市,就必须要控一线城市的楼市。
不控一线城市,二线城市的楼市救不成。四大一线的资金吸附力太强,会迅速将市场上有限的资金抽空。
委屈四大一线城市的楼市,为二线城市的楼市开路,是稳定经济和楼市大盘的必作举措。

04

看似轰轰烈烈,看似不顾一切,看似全部放开。但真正看透这场救市背后的真实用意,就大概能猜出此轮行情的终点了。
不会再出现2015-2016年所有城市普涨的行情了。
不会再有全民恐慌式进场,拉足杠杆往里冲的场景了。
不会出现几个月翻番,通过买房实现人生财富自由的机会了。
这场救市,是二线城市经济的生存之战。
稳,是它最大的特点。
只要这些二线的楼市渐渐稳住,地方财政有了可以正常循环,松绑的政策就会悄然退出。
不会等到暴涨,不会等到烈火烹油,楼市就会重新带上绳套,捆起胳膊。
限制楼市流动性和房价的工具,多的用不完。
在一轮又一轮的调控中,我们的政府已经对于精准调控政策的使用已经到了炉火纯青的地步。
明白上面的逻辑,就请放下加满杠杆冲进楼市的冲动。
这轮行情,进场者凶多吉少,注定不会挣多少钱。
*内容来源:功夫财经,侵权必删
张子瑞
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