“期房”是上世纪九十年代内地从香港引进的“房屋预售”概念。时值我国经济开始加速发展，1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房制度成为过去，住房开始进入市场，成为居民的新理想，同时人口大幅增加，住房需求开始强劲增长。

而彼时房地产企业刚开始进入发展阶段，资金并不充裕，供应无法赶上需求的增长速度，住房开始出现供不应求的现象。在此背景下，类似香港的“预先出售”尚未建设或在建中的商品房，购房者以交付预付款形式提前补充开发商资金的需求便自然产生。

香港的“楼花”也是应社会发展而生的产物。1950年代，随着香港本地人口激增，大量资本涌入地产业，香港开始出现了房地产热潮。1955年，霍英东投资兴建蟾宫大厦过程中首创了“楼花”概念，开创了“分层出售”“分期付款”等售楼方式，为香港地产业发展带来加速动力，成就了香港地产市场的繁荣。“楼花”可谓是香港地产发展史上一个里程碑。

从“楼花”概念出现至今67年间，香港没有出现真正意义上无法交付的“烂尾楼”事件，唯一一次“濒临烂尾”的事件发生在2003年。当时香港房地产市场正处在亚洲金融危机余温中，又意外遭遇非典，房价下行，开发商资金链受到冲击，由此引发两宗香港历史上最大的“濒临烂尾楼”事件。开发商均来集团因预算出现重大缺口，再加上董事总经理伙同财务总监造假账讹骗等问题，旗下两个新楼盘无法按计划完工，一度停工，使得香港地政总署取消了其中一个楼盘的预售“楼花”同意书，并引发市场担忧。停工前，均来集团已经出售了约20个单位。后均来集团出售资产筹集建筑费，两个楼盘被安永接管，并再获得融资完成工程，业主于2003年底起陆续收楼。

此后，香港政府多次修定“预售楼花同意制度”方案，并加入多项新指引，以保护购房者并防止再发生类似事件，香港自此便再无烂尾楼事件发生。

香港的“楼花”发展至今时今日，除意外灾难事件和不可抗力发生，开发商延迟交楼、最终演变为烂尾楼的概率很低。“楼花”之所以一直没有被取代或消失，很大程度上是因为香港预售保障制度的健全、政府部门详细并实时更新调整的监管条例，以及监管部门对购房者的持续教育和透明信息披露。

香港政府对于开发商“楼花”预售采取“双重约束”机制。

约束机制一：发展商需申请《预售楼花同意书》

除非是极少数“旧契项目”（不受预售楼花措施限制），发展商在卖楼前需要向地政总署申请《预售楼花同意书》。香港地政总署（Lands Department）是香港发展局辖下部门，成立于1982年，负责管理香港政府的土地及相关行政事宜，包括批出土地作发展用途、土地及物业估价、征用私人土地作为公共项目用途、土地管制及执行契约等，其中最重要的职能之一便是审批《预售楼花同意书》。

图：香港地政总署网站

地政总署每季向公众公开楼花审批结果，包括《批出预售楼花同意书及转让同意书的详情》《待批预售楼花同意书及转让同意书的详情》和《被拒绝/撤回/取消的预售楼花同意书及转让同意书申请的详情》。

图：2022年第一季度批出预售楼花同意书及转让同意书的详情

任何开发商想要出售楼花，必须首先取得《预售楼花同意书》。获得同意书有两个重要条件：（1）确保地价已经全数支付；（2）证明开发商有能力支付所有“建筑费”。建筑费可通过三种方式获得，包括①开发商从银行处获得“建筑按揭”，即银行建筑费用贷款；或②银行承诺书——即银行担保万一开发商出现财政困难，会继续支付建筑费直到楼盘建成；或③无担保贷款合约——即开发商自行垫付一定建筑费在信托账户内，余额用担保来承借。三种方式满足其一即可。

约束机制二：订金需由制定信托机构监管，开发商不可随意支取

开发商需要在指定信托户口内存入楼盘项目所需的建筑费，开发商不能自由从户口提取资金，以保证在开发商出现财务困难时，项目也会有足够资金继续按计划兴建。

同时购房者在购买楼花时，首先签订《临时买卖合约》，支付等同楼价5%的临时订金，并于5个工作日内与开发商签订正式购房合约，并按支付条款额外支付订金（如有）；购房者预付款会被锁定在开发商律师事务所的信托户口内，直到项目完工确认交付收货后，开发商才会收到款项。

另外，购房者在开发商完成建设并正式交付之前才会申请按揭贷款。买家可以选择银行、开发商指定财务机构申请按揭贷款。如选择后者，开发商必须提前详细告知对借款人的最低收入要求、可获按揭贷款金额上限、最长还款年期、整个还款期内的按揭利率变化、手续费等信息。若开发商提供财务优惠（如印花税回赠），必须告知申请限期以及有关优惠是直接从楼价扣减，还是由发展商直接支付予税务局。

在建设过程中，开发商需要先找妥建筑商，完成一定工序并取得“则师（建筑师）证明书”后，才可申请在信托户口取回建筑费，此项规定确保买家的款项用途一定为支付建筑费，也可以推动开发商提高责任感。

  图：新楼盘楼花销售现场

香港政府于2013年4月开始实施《一手住宅物业销售条例》（下称《条例》）（香港法例第621章），详细规定发展商销售一手住宅物业时必须提供哪些销售资料，亦明确禁止任何人作出失实陈述、传布虚假或具误导性资料以作促销。《条例》于2013年4月29日生效，旨在进一步提高一手（未落成及已落成）住宅物业销售安排和交易的透明度、公平性，以及对消费者的保障。

《条例》的部分规范重点包括：（1）对开发楼盘重要销售资讯的管理。要求开发商必须于规定时限内，提供相关销售资讯予准购房者；（2）需提供详细充足的销售文件，其中《售楼说明书》（俗称”楼书“）必须最少每三个月更新一次，确保在开发过程中和购房者及时获得更新信息；（3）规定售楼说明书、价单等提供和修订时限；（4）规定开发商提供示范单位、管理费、地税等相关信息和要求。以充分保证完整透明的信息披露。

除监管条例外，运输及房屋局还于2013年下设销售监管局，主要职能包括：施行和监察《条例》条文的遵从情况；向持份者发出指引；处理投诉和公众查询；调查怀疑违反《条例》的个案；教育公众有关《条例》条文的事宜；设立和备存一手住宅物业销售资讯网，载列卖方就各个一手住宅物业发展项目提供的售楼说明书、价单和成交记录。

相关一手住宅物业销售监管局（销监局）非常重视一手楼盘销售权益的公众教育。销监局向所有购房者发送《买楼通通识：购买一手住宅物业须知》，并会派人员到售楼处向准买家派发以及宣传，目的使购房者了解自己有哪些权益、如何保障等等。

开发商在销售过程中宣传的相关城市规划信息，销监局会告知并鼓励购房者了解相关城市规划的公开信息，查询政府是否有该城市规划方案以及日后如何可能对物业造成影响。查询信息公开透明，可在政府“法定规划综合网站”上查询到香港各区“分区计划大纲图”（网址：http://www1.ozp.tpb.gov.hk/gos ），保证公开透明。同时，公众也可在政府一手住宅物业销售资讯网查阅所有楼盘成交纪录册。

对于购房相关法律事宜，购房者可自行委聘律师完成买卖合约，也可以选用开发商指定律师（一般由开发商代为支付律师费用）。销监局也会明确告知相关风险，例如若律师同时代表开发商行事，如果发生利益冲突，未必能够保障买家的最大利益等；并规定详细披露所有相关费用，包括律师费、业权契约核证副本费用（“抄契费”)、按揭费用、保险费、印花税、地税、管理费上期金额、特别基金金额、水、电力及气体按金及清理废料的费用等。

综上可以看出，楼花这种预售机制是一定经济发展条件下的产物。与内地预售制度相比，香港有如下一些特点：

一、早期的分期付款，与目前内地期房预售类似，但不是全额支付购房金额，是购房者按工程进度付款，最后一期10%的购房款需待购房者领到入伙纸才支付。这虽然很大地缓解了开发商资金压力，但遵循的是传统固定资产买卖的一般模式，买方参与工程进度的监督，对买方也有相当的保护。楼花制度出现后，分期付款模式已基本消失。

二、楼花制度下，对买卖双方而言，是提前锁定了价格和销售，但购房者支付的是定金，并不是全额房款。内地预售制度下，购房者支付的是购房全额款项，相当于购房者提前承担了开发商的开发成本、融资成本和利润，却无法监督开发商的工程进度。

三、楼花制度对预售条件有严格而明确的规定，其中关于建设资金更是有明确的保证要求和监管程序。预售楼花收取的定金不是监管资金的主要部分。也就是说，开发商只有在有确定的建设资金保障情况下，才能获得预售楼花的资格。

四、购房者是在正式入伙前才与银行签订按揭贷款合同，即银行是在有真实抵押权证的前提下发放按揭贷款。购房者除预付定金外，不承担开发商的建设风险，同样银行也无需承担开发商的建设风险。目前内地预售制下，银行在发放按揭贷款时，房子还没有完成建设，按揭贷款的抵押物还只是或有抵押物。

我国多年来对于预售制度一直存在争议，近期多地出现的烂尾楼和“停贷”现象，使得舆论更将预售制作为风险“起始点”。然而，预售制度本身并不是造成房地产行业风险的主要原因。从香港楼花目前尚且成功的运营情况可以看出，此项制度的推行也必须有严谨成熟的监管、法律和制度的配套保证。

文章来源：微信公众号“高金智库SAIF ThinkTank”

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