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香港“楼花”及相关约束机制详解及启示

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2022/07/20 01:01发布
阳光互联网金融创新研究中心
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互联网金融如何“创新”——香港“楼花”及相关约束机制详解及启示

编者语

我国多年来对于预售制度一直存在争议,近期多地出现的烂尾楼和“停贷”现象,使得舆论更将预售制作为风险“起始点”。然而,预售制度本身并不是造成房地产行业风险的主要原因。从香港楼花目前尚且成功的运营情况可以看出,此项制度的推行也必须有严谨成熟的监管、法律和制度的配套保证。敬请阅读。

文/肖蕾(上海交通大学中国金融研究院研究分析师)

“期房”是上世纪九十年代内地从香港引进的“房屋预售”概念。时值我国经济开始加速发展,1998年7月3日,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,福利分房制度成为过去,住房开始进入市场,成为居民的新理想,同时人口大幅增加,住房需求开始强劲增长。

而彼时房地产企业刚开始进入发展阶段,资金并不充裕,供应无法赶上需求的增长速度,住房开始出现供不应求的现象。在此背景下,类似香港的“预先出售”尚未建设或在建中的商品房,购房者以交付预付款形式提前补充开发商资金的需求便自然产生。

香港的“楼花”也是应社会发展而生的产物。1950年代,随着香港本地人口激增,大量资本涌入地产业,香港开始出现了房地产热潮。1955年,霍英东投资兴建蟾宫大厦过程中首创了“楼花”概念,开创了“分层出售”“分期付款”等售楼方式,为香港地产业发展带来加速动力,成就了香港地产市场的繁荣。“楼花”可谓是香港地产发展史上一个里程碑。

从“楼花”概念出现至今67年间,香港没有出现真正意义上无法交付的“烂尾楼”事件,唯一一次“濒临烂尾”的事件发生在2003年。当时香港房地产市场正处在亚洲金融危机余温中,又意外遭遇非典,房价下行,开发商资金链受到冲击,由此引发两宗香港历史上最大的“濒临烂尾楼”事件。开发商均来集团因预算出现重大缺口,再加上董事总经理伙同财务总监造假账讹骗等问题,旗下两个新楼盘无法按计划完工,一度停工,使得香港地政总署取消了其中一个楼盘的预售“楼花”同意书,并引发市场担忧。停工前,均来集团已经出售了约20个单位。后均来集团出售资产筹集建筑费,两个楼盘被安永接管,并再获得融资完成工程,业主于2003年底起陆续收楼。

此后,香港政府多次修定“预售楼花同意制度”方案,并加入多项新指引,以保护购房者并防止再发生类似事件,香港自此便再无烂尾楼事件发生。

 

01

香港的预售保障制度

香港的“楼花”发展至今时今日,除意外灾难事件和不可抗力发生,开发商延迟交楼、最终演变为烂尾楼的概率很低。“楼花”之所以一直没有被取代或消失,很大程度上是因为香港预售保障制度的健全、政府部门详细并实时更新调整的监管条例,以及监管部门对购房者的持续教育和透明信息披露。

香港政府对于开发商“楼花”预售采取“双重约束”机制。

约束机制一:发展商需申请《预售楼花同意书》

除非是极少数“旧契项目”(不受预售楼花措施限制),发展商在卖楼前需要向地政总署申请《预售楼花同意书》。香港地政总署(Lands Department)是香港发展局辖下部门,成立于1982年,负责管理香港政府的土地及相关行政事宜,包括批出土地作发展用途、土地及物业估价、征用私人土地作为公共项目用途、土地管制及执行契约等,其中最重要的职能之一便是审批《预售楼花同意书》。

 

图:香港地政总署网站

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地政总署每季向公众公开楼花审批结果,包括《批出预售楼花同意书及转让同意书的详情》《待批预售楼花同意书及转让同意书的详情》和《被拒绝/撤回/取消的预售楼花同意书及转让同意书申请的详情》。

 

图:2022年第一季度批出预售楼花同意书及转让同意书的详情

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来源:香港地政总署网站

 

任何开发商想要出售楼花,必须首先取得《预售楼花同意书》。获得同意书有两个重要条件:(1)确保地价已经全数支付;(2)证明开发商有能力支付所有“建筑费”。建筑费可通过三种方式获得,包括①开发商从银行处获得“建筑按揭”,即银行建筑费用贷款;或②银行承诺书——即银行担保万一开发商出现财政困难,会继续支付建筑费直到楼盘建成;或③无担保贷款合约——即开发商自行垫付一定建筑费在信托账户内,余额用担保来承借。三种方式满足其一即可。

约束机制二:订金需由制定信托机构监管,开发商不可随意支取

开发商需要在指定信托户口内存入楼盘项目所需的建筑费,开发商不能自由从户口提取资金,以保证在开发商出现财务困难时,项目也会有足够资金继续按计划兴建。

同时购房者在购买楼花时,首先签订《临时买卖合约》,支付等同楼价5%的临时订金,并于5个工作日内与开发商签订正式购房合约,并按支付条款额外支付订金(如有);购房者预付款会被锁定在开发商律师事务所的信托户口内,直到项目完工确认交付收货后,开发商才会收到款项。

另外,购房者在开发商完成建设并正式交付之前才会申请按揭贷款。买家可以选择银行、开发商指定财务机构申请按揭贷款。如选择后者,开发商必须提前详细告知对借款人的最低收入要求、可获按揭贷款金额上限、最长还款年期、整个还款期内的按揭利率变化、手续费等信息。若开发商提供财务优惠(如印花税回赠),必须告知申请限期以及有关优惠是直接从楼价扣减,还是由发展商直接支付予税务局。

在建设过程中,开发商需要先找妥建筑商,完成一定工序并取得“则师(建筑师)证明书”后,才可申请在信托户口取回建筑费,此项规定确保买家的款项用途一定为支付建筑费,也可以推动开发商提高责任感。

 

  图:新楼盘楼花销售现场

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02

“楼花”相关监管条例

香港政府于2013年4月开始实施《一手住宅物业销售条例》(下称《条例》)(香港法例第621章),详细规定发展商销售一手住宅物业时必须提供哪些销售资料,亦明确禁止任何人作出失实陈述、传布虚假或具误导性资料以作促销。《条例》于2013年4月29日生效,旨在进一步提高一手(未落成及已落成)住宅物业销售安排和交易的透明度、公平性,以及对消费者的保障。

《条例》的部分规范重点包括:(1)对开发楼盘重要销售资讯的管理。要求开发商必须于规定时限内,提供相关销售资讯予准购房者;(2)需提供详细充足的销售文件,其中《售楼说明书》(俗称”楼书“)必须最少每三个月更新一次,确保在开发过程中和购房者及时获得更新信息;(3)规定售楼说明书、价单等提供和修订时限;(4)规定开发商提供示范单位、管理费、地税等相关信息和要求。以充分保证完整透明的信息披露。

除监管条例外,运输及房屋局还于2013年下设销售监管局,主要职能包括:施行和监察《条例》条文的遵从情况;向持份者发出指引;处理投诉和公众查询;调查怀疑违反《条例》的个案;教育公众有关《条例》条文的事宜;设立和备存一手住宅物业销售资讯网,载列卖方就各个一手住宅物业发展项目提供的售楼说明书、价单和成交记录。

 

03

持续公众教育和透明信息披露

相关一手住宅物业销售监管局(销监局)非常重视一手楼盘销售权益的公众教育。销监局向所有购房者发送《买楼通通识:购买一手住宅物业须知》,并会派人员到售楼处向准买家派发以及宣传,目的使购房者了解自己有哪些权益、如何保障等等。

 

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开发商在销售过程中宣传的相关城市规划信息,销监局会告知并鼓励购房者了解相关城市规划的公开信息,查询政府是否有该城市规划方案以及日后如何可能对物业造成影响。查询信息公开透明,可在政府“法定规划综合网站”上查询到香港各区“分区计划大纲图”(网址:http://www1.ozp.tpb.gov.hk/gos ),保证公开透明。同时,公众也可在政府一手住宅物业销售资讯网查阅所有楼盘成交纪录册。

对于购房相关法律事宜,购房者可自行委聘律师完成买卖合约,也可以选用开发商指定律师(一般由开发商代为支付律师费用)。销监局也会明确告知相关风险,例如若律师同时代表开发商行事,如果发生利益冲突,未必能够保障买家的最大利益等;并规定详细披露所有相关费用,包括律师费、业权契约核证副本费用(“抄契费”)、按揭费用、保险费、印花税、地税、管理费上期金额、特别基金金额、水、电力及气体按金及清理废料的费用等。

综上可以看出,楼花这种预售机制是一定经济发展条件下的产物。与内地预售制度相比,香港有如下一些特点:

一、早期的分期付款,与目前内地期房预售类似,但不是全额支付购房金额,是购房者按工程进度付款,最后一期10%的购房款需待购房者领到入伙纸才支付。这虽然很大地缓解了开发商资金压力,但遵循的是传统固定资产买卖的一般模式,买方参与工程进度的监督,对买方也有相当的保护。楼花制度出现后,分期付款模式已基本消失。

二、楼花制度下,对买卖双方而言,是提前锁定了价格和销售,但购房者支付的是定金,并不是全额房款。内地预售制度下,购房者支付的是购房全额款项,相当于购房者提前承担了开发商的开发成本、融资成本和利润,却无法监督开发商的工程进度。

三、楼花制度对预售条件有严格而明确的规定,其中关于建设资金更是有明确的保证要求和监管程序。预售楼花收取的定金不是监管资金的主要部分。也就是说,开发商只有在有确定的建设资金保障情况下,才能获得预售楼花的资格。

四、购房者是在正式入伙前才与银行签订按揭贷款合同,即银行是在有真实抵押权证的前提下发放按揭贷款。购房者除预付定金外,不承担开发商的建设风险,同样银行也无需承担开发商的建设风险。目前内地预售制下,银行在发放按揭贷款时,房子还没有完成建设,按揭贷款的抵押物还只是或有抵押物。

我国多年来对于预售制度一直存在争议,近期多地出现的烂尾楼和“停贷”现象,使得舆论更将预售制作为风险“起始点”。然而,预售制度本身并不是造成房地产行业风险的主要原因。从香港楼花目前尚且成功的运营情况可以看出,此项制度的推行也必须有严谨成熟的监管、法律和制度的配套保证。

 

文章来源:微信公众号“高金智库SAIF ThinkTank

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