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地产投资分析:城市经济学视角

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2022/07/04 02:51发布
张子恒
北京航空航天大学
学生
张子恒|推荐阅读本篇文章——地产投资分析:城市经济学视角

 

 一、引言

  为什么有些城市比其他城市更具生产力?密度的环境和社会成本是什么?为什么会有贫民区?邻近他人居住如何改变我们?城市何以兴衰起落?为何某些地方的房价如此昂贵?

 

  城市经济学解决所有这些不同的问题,而所有的这些问题都可以视为城市经济学“大谜团”的构成要素:为什么那么多人蜂拥至城市?这个问题本身属于经济地理学更宏伟工作的一部分:如何解读人与企业的区位决策?

 

  用经济学方法分析区位选择(譬如生活在哪个城市),重点在于理解这些选择背后的激励。某地引人而至,是因为高工资、低房价还是好气候?为什么企业会选择停驻在它们必须支付高工资的地方?由于城市发展反映的是上百万个体居住城市的选择,那么要认识这种发展,我们既要了解不同城市属性的相对重要性,也要知道城市为何具有这些属性。

 

  例如,高工资的确有助于吸引人们来到纽约。然而,若想弄清楚800万人选择住在这座城市的原因,我们还需了解该市的工资为什么会那么高。集聚经济学的子学科已经开始研究生产率的差异,这些差异也许就是导致观察到的跨空间收入差距的原因。

 

  本文探讨城市的经济学分析方法的关键要素,以及它们如何反映我所在学科的核心内容。经济学有三大支柱,其中两个帮助我们认识世界,另一个帮助我们给出政策建议。经济学的第一大支柱是,人们会对激励作出反应。

 

  这个假设被有些人歪曲了,他们认为经济学家指的是人们只会对经济激励作出反应,这无疑是错误的。不过,激励原理促使经济学家探讨可能解释区位选择的经济激励倒是事实。

 

  经济学的第二大支柱是无套利均衡概念。亚当·斯密使用早期版本的无套利均衡论阐明了工资的意义;米尔顿·弗里德曼则以一句“天下没有免费的午餐”通俗化了这个概念。(人们通常认为最先说这句话的是Robert Heinlein,然而它确实有更早的出处。)这一支柱不仅使我们能够剖析个人决策,而且还能对整个系统作出预测。

 

  城市经济学中有三种关键的无套利关系。

 

  第一,个人在不同空间必须是无差异的,即“工资+便利性-住房成本”在每个空间都大致相等。

 

  第二,公司在空间和雇用新员工上必须是无差异的。这意味着,工资差异必定被生产率差异所抵消。

 

  第三,建筑商在建造或不建造新房屋上是无差异的。这一点是指,房价不能远高于建设总成本,只要这些成本包括的是物质建筑成本、土地价格和应对土地使用法规时所涉及的困难。

 

  经济学的第三大支柱是假设良好的政策能够拓宽个人可选择的范围。经济学家之所以热衷于研究收入,就是受更多财富让人们有更多选择的观点驱动。我们热衷于探讨政治自由也出于相同理念。

 

  经济学家谈论好政策能提高“效用水平”时,常常被误解为他们是在说这些政策会让人们更加幸福。幸福是一种重要情感,但并不是说它与经济学家定义的效用能画上等号。更高水平的效用等同于拥有更多的选择,而不是展露笑容。

 

  这三大支柱形塑了城市的经济学研究方法。在本文的第二部分,我将讨论经济地理学和城市经济学的核心理论建构:空间均衡。空间均衡假设,如果一个地方的某样东西特别好,那么我们应会看到有不好的东西抵消它。

 

  在阿隆索—穆特—米尔斯(Anloso-Muth-Mills)的跨城市模型中,靠近城市中心的高房价由通勤时间较短所抵消。在罗森—罗巴克(Rosen-Roback)的内城市模型中,高收入被高价格或各种不便利性所抵消。空间均衡假设对于理解城市住房市场相当有效。

 

  在第三节里,我转向讨论雇主和建筑商的均衡条件。企业的均衡条件,引导我们通过研究为什么跨空间的生产率水平会有所不同,从而理解跨空间的收入差异。由于获得生产性土地或河流等自然资源,或由于供应商或客户的运输便利性增加,生产率水平都可能随之提高。建筑商的均衡条件意味着要想了解住房成本在各个地区的差异,我们必须清楚为什么一些地方的建设成本会比其他地方高昂。

 

  第四节探讨城市经济学家喜爱的实证方法。经济学对城市的理论定义明显区别于实证使用的定义。从概念上讲,城市指的是人与企业之间没有物理空间。城市是人口稠密或人与人邻近居住的地方,可能还要加上足够大的规模。

 

  而在实证上,城市或是指正规且任意的政治单位,或是指本身ji及各郡县任意组合成的“大都市区”。也许有人会担心概念和数据之间不匹配,但经济学就是一门务实的学科,通常可以尽情地使用不完美的可用数据。

 

  城市经济学运用的实证方法受制于城市经济学家钟爱的经济理论。由此产生了两类不同风格的实证研究。一种实证研究侧重于使用数据来评估正式模型。另一种研究强调变化或工具的外生来源,如河流或政治边界。经济学家对变化的外生来源的重视,出于学科的一个核心观点,即我们的理论模型旨在映射外生变量与结果之间的联系。

 

  在最后的第五节里,我要谈谈城市政策制定的经济学分析方法。这个领域的核心洞见是,人的地位优于区域。经济学评判政策时依据的是政策是否增加人们的可用选择,而非它们是否帮助重建特定的区域。经济学不排斥以区域为基础的政策,如城市改建,只要它们是帮助人们的最好办法;但是经济学家坚持认为,评价这些政策要看它们是否提高了人们的生活水平,而不是看它们是否使某个区域更加舒适宜人。

 

  除了以人为本,城市经济学的政策处方中还有两个主题贯穿其中。首先,城市经济学常常假设政府并不能完全代表他们的选民。因此,个别经济学家提出一些制度或提高政府间的竞争来缓解这个问题。其次,因为城市经济学始于人和企业的迁移决策,所以城市经济学家倾向于认为,政策不仅需要根据当前区位模式来设计,还应了解新政策将如何改变个人的区位选择。

 

  二、空间均衡方法

 

  城市经济学的理论核心就是空间均衡概念,它认为改变位置并不能获得免费的午餐。这个假设通常可用更一般的效用函数加以处理,而经济学家设想的往往是一个线性效用函数,这就意味着与区位选择相关的效用可表示为:

 

  收入+便利性-住房成本-通勤成本

 

  空间均衡假设是指这个流量在空间上恒定不变。尽管该假设明显过于简化,但它神奇地产生了与证据相符的假说。在大都市区内部,阿隆索—穆特—米尔斯模型假定收入保持不变,研究高住房成本是否被低便利性或低通勤成本所抵消。在大都市区之间,罗森—罗巴克模型探讨收入、便利性和住房成本三者的权衡取舍。

 

  空间均衡方法往往以不同的方式获得扩展。例如,有关通勤成本和技术方面的信息可以灵敏地预测房价随着离市中心的距离将如何发生改变。当涉及不同类型的人时,这些模型可以预测不同的人会住在哪里。而将住房供应纳入模型,这些方程式就能预测一个城市内部的人口密度等级和各个城市的人口格局。

 

  阿隆索—穆特—米尔斯模型

 

  最重要的城市经济理论仍然是威廉·阿隆索(1964)的空间均衡模型,后来米尔斯(1967)和穆特(1969)扩展了该模型。阿隆索的模型关注大都市区的内部,并假设收入和便利性为常数。

 

  这就意味着,住房成本+通勤成本在空间上是恒定的,因此随着远离城市中心,住房成本下降而通勤成本上升。在最简单的情况下,任何人都在城市中心工作、通勤成本随着离市中心的距离呈线性增加,即如果通勤成本等于“t”乘以距离,那么住房成本必须等于市中心的成本减去“t”乘以距离。

 

  这个模型简洁、大方且蕴含真理。图1显示了大波士顿地区187个城市的房价中值与这些城市距波士顿市中心距离之间的关系。(住房价格基于2000年的人口普查资料。各城市与波士顿的距离见Glaeser and Ward(2006)的说明。)

 

  平均而言,距市中心多1英里则住房价格下跌1100美元。如果房价下降1100美元大致令每年的通勤成本增加110美元,那么阿隆索—穆特—米尔斯模型表明,额外的1英里距离将增加每周2美元的通勤成本,这似乎偏低了,但不是不可信,因为很多人都没有通勤到市中心。

 

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  这个关系远远不够完善。距离仅能解释这些城镇房价异质性的15%。至于其他因素,包括住房质量以及外生的和人为的便利性,不同城镇各不相同。这类便利性(比如学校质量)对于住房价格的影响往往比“靠近市中心”重要得多。

 

  不过,该模型做出的预测的确不会被数据驳斥。自阿隆索模型首次发表以来,经济学家一直在运行这个回归方程的成千上万个变种,而且几乎所有人都得出了这个一般模式。

 

  在某些情况下,经济学家发现距离和住房价格之间呈现出凸形、而不是线性关系,这时住房价格在超过某一初始距离后急剧下降,随后住房价格和距离之间的关系逐渐变平。基本模型的一个轻微变种可以解释这种形态。假设个人可以使用两种不同的交通技术,譬如步行和开车。一种技术没有固定成本,但要付出t乘以距离的成本。另一种技术有固定成本,比如要花钱买车,但是降低了t乘以距离的成本。

 

  这些技术的最优使用意味着应使用没有固定成本的技术(也许是步行)直到t-t乘以距离等于固定成本。只有当开车节省出的时间足够支付固定成本时,人们才愿意支付固定成本。虽然这是一种简化计算,但毫无疑问,使用汽车才能使更加远离市中心成为可能(Glaeser、Kahn and Rappaport,2007)。

 

  这个简单变化了的模型预测:在靠近城市的地区,住房成本将下降t乘以距离;在远离城市的地区住房成本将下降t乘以距离。因此,随着与城市距离的增加,价格对距离的斜率应逐渐变平,从而呈现出数据所显示的凸形关系。

 

  或者,每单位距离的通勤成本“t”可能是对投资技术函数,例如拥有一辆自行车或汽车,这样可以减少每单位距离的通勤成本。倘若我们假设k(t)表示投资于这些技术的成本,此处k(t)是连续可微分函数,且k′(t)<0,k″(t)>0,那么要使成本最小化就要让[k(t)+t×距离]最小化。一阶条件为-k(t)=距离,且每单位距离的通勤成本随通勤距离减少。

 

  住得较远的人们会投资更好的技术,这也说明数据将经常表现为凸形关系。合理使用交通技术意味着离市中心较近时将使用较慢的技术,这反过来又表明,靠近市中心的住房价格和距离之间的相关性会更强。

 

  模型的第二种修改是允许住房密度随着需求而变化。这种变化使模型不仅可以讨论价格,还能反映不同地方的发展程度。模型也可以进行修改使土地消费具有弹性,这样一来,在土地昂贵且靠近城市的地方,人们将消费较少的土地。或者,我们可以假设居住空间由土地和物质资本制造而得。

 

  随着土地越来越昂贵,建筑商使用更多的资本并且建筑物的密度加大。靠近市中心的高住房密度可视为激励原理的一个应用,由于人们对靠近市中心的住房支付意愿更大,因而会促使每单位土地上供给更多的住房。任一版本的模型均预测,靠近城市中心的住房密度会更高。

 

  图2显示每平方英里的人口密度对数与上述187个城镇到波士顿距离之间的关系。同样,它们之间存在稳健的正相关关系,而且距离解释了这些城镇住房密度差异的45%。与波士顿的距离每远1英里,预测的密度水平将下降0.08个对数点,或者说8%左右。这个简单模型的预测再次得到数据的支持。

 

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  阿隆索—穆特—米尔斯模型对经济学家特具吸引力就表明,经济学的核心要点有别于其他领域学科。该模型的优势在于它能做出一般性的预测,而不是精确地解释特殊情景的具体特点。尽管有些学科非常重视解释复杂性和细微差别,但经济学家喜欢提出在多数情况下都能适用的一般规则。经济学家通常更感兴趣于通用模式而非具体的特质。

 

  人们对阿隆索—穆特—米尔斯模型提出的一个异议是,它越来越与非单一中心的世界相矛盾。大多数城市的就业都远离老城区的中心(Glaeser and Kahn,2001)。但这也可以纳进阿隆索—穆特—米尔斯的模型框架。

 

  例如,亨德森等人(Henderson and Mitra,1994)扩展了模型并引入多个就业中心。该扩展模型得出一个普遍预测:在就业比较分散的城市,与城市中心的距离和住房价格之间的关系较平坦。我和卡恩(Glaeser and Kahn,2001)发现事实的确如此。而在就业较为集中的城市,随着远离市中心房价下降较快,这就说明,可以使用这类模型来解释各个城市的房价差异。

 

  阿隆索—穆特—米尔斯模型的空间均衡概念十分有用,不仅可以预测住房价格和密度等级,还可以预测不同人群的区位。特别是,此模型对于探讨富人和穷人的区位选择颇为有效。美国城市一个最显著的事实是,城市中心的贫困率比城镇郊区的高很多。这不是说中心城市使人贫困,而是说中心城市更吸引穷人(Glaeser、Kahn and Rappaport,2007)。这个事实最初似乎是阿隆索—穆特—米尔斯模型的一个难解之谜。

 

  我们通常认为,富人的通勤成本高于穷人,因为有钱人由于工资更高所以时间的机会成本更高。毕竟,时间的流失往往是通勤成本中最重要的元素。经济学认为,每小时挣20美元的人应该比每小时挣10美元的人愿意支付更多钱以节约一小时的通勤时间。这种逻辑表明,富人应该为市中心的低通勤成本支付更多,可他们往往并非邻近城市核心土地的最高出价者。

 

  有两个原因可以解释这种现象。一个是贝克尔(Becker,1965)提出的,他认为富人的时间价值更大往往被想拥有更多的土地所抵消。对土地的更大渴望促使富人住在土地便宜的城市边缘地带,就像对温暖的强烈渴求促使喜欢阳光的人南迁那样。虽然这个假设理论上说得通,但是想拥有更多土地的愿望似乎并不足以激励富人决定住在城市的边缘。

 

  另一种观点是,富人和穷人使用不同的交通技术(LeRoy and Sonstelie,1983)。如果富人开车而穷人乘坐公共交通工具,那么就算富人的时间更值钱,他们每英里的通勤成本也可以较低。我和合作者(Glaeser、Kahn and Rappaport,2007)的研究发现,使用公共交通工具好像的确能解释穷人选择住在城市中心的决策。事实上,在新建地铁站附近的地区,贫困率甚至有所上升。公共交通工具和贫困之间的联系不是问题所在,而是反映了公共交通工具在服务和吸引穷人方面发挥了重要作用。

 

  罗森—罗巴克模型

 

  阿隆索—穆特—米尔斯模型是研究大都市区内部的住房价格和密度等级的核心工具,而罗森—罗巴克模型则是经济学探讨大都市区之间住房价格的核心工具。罗森—罗巴克模型比阿隆索—穆特—米尔斯模型复杂,前者允许收入和便利性在空间上存在差异。罗森—罗巴克模型将大都市区视为一个单一的同质实体,因此可以假设区域内所有人具有相同的住房成本、通勤成本和便利性水平,从而抵补了增加的复杂性。

 

  大都市区之间的空间均衡的一个核心预测是,高房价必然反映高收入或高便利性,或兼而有之。人们花了钱,肯定要得到应有的回报。罗森(1979)提出的核心理论强调,跨空间的便利性需要我们考察工资和价格。罗巴克(1982)用这个模型进行数据分析,发现扣除住房成本后,在更便利的地方人们挣到的钱确实更少。吉尤科等人(Gyourko and Tracy,1991)扩大了用于研究的便利性的数据集,并关注人们对不同类型政府的支付意愿。

 

  图3通过绘制大都市区间住房成本对应于收入的图示,显示了这种方法的基本经验价值。40%的大都市区住房价格的变化与收入差异相关。平均来说,收入每增加1000美元住房价值将增加3700美元。虽然有强大的关联性支持此模型,但是相关系数似乎很低。

 

  毕竟,在给定利率、维修水平和地方税的合理假设下,3700美元的房屋增值意味着每年增加的费用不超过400美元。如果只需多花400美元就能住进一个收入水平高出1000美元的地区,那么人们应该会蜂拥挤向高收入、高成本的地区。

 

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  对于为什么这种关联仍然与罗森—罗巴克模型兼容,至少有两个合理的解释,但是这些解释清楚地表明该模型的预测略有失真。

 

  首先,收入差异并不完全反映人力资本的差异。目前并不清楚某人迁移到我们认为每年收入会多出1000美元的地区后,是否确实能挣到这个额外收入,因为高收入地区的人们也许本来就拥有更高的技能。其次,高收入的地方也可能在便利性方面缺乏吸引力,比如长途通勤,这就抵消了高收入水平。

 

  第二种使用空间均衡假设的方法,是直接运用收入校正当地住房价格。美国商会研究协会(ACCRA)为大都市区的一个子集创建了一套指标。根据这些指标,我们可以研究据称能校正全美住房价格差异的实际收入水平。最天然的舒适性调查或许是温暖度,图4显示了跨大都市区的实际收入和一月平均气温之间的关系。

 

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  在约200个大都市区的样本中,一月平均气温测定了23%的收入差异。随着一月的平均气温上升10度,实际收入下降720美元。人们似乎愿意为了更高的实际收入住到较冷的地区,这当然也支持了如下观点:即实际收入水平较高的地方其他方面较差,正如空间均衡假设所预测的。

 

  另一个不便利的地方(或者说负便利性)是长途通勤。图5呈现了一个样本中约230个城市(人口在10万或以上)的收入和通勤时间之间的关系。这种情况下,我研究的是纯粹的名义收入水平和平均通勤时间。随着收入每增加10000美元,平均通勤时间增加1.5分钟。这种关系证实了一个观点:高收入地区也有其他的不便利性,从而抵消了较高的经济回报。

 

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  享乐定价与住房供应

 

  空间均衡假设认为,可以用住房价格准确评估人们对特定位置的便利性有什么样的支付意愿。如果某种便利性总是伴随着住房成本增加500美元(收入等其他因素保持不变),那么可以合理地推断人们对此便利性的估价是500美元。

 

  在多数情况中(譬如犯罪率和学校质量),也许并没有独立的方式评估某种便利性的价值,因此,享乐定价模型为计算人们对特定公共服务的价值评估提供了唯一可能。鉴于经济学家在确定这些便利性的最优公共投资量时要权衡成本和收益,有了享乐定价模型,我们就可以评估与某些公共物品相关的公共利益。

 

  有关住房享乐价格的大量研究强调这类分析至少有两个重要问题。

 

  首先,在纯粹的概念层面,房价只能告诉我们某一特定区域的边际居民支付意愿。边际居民支付意愿并不代表所有居民的平均支付意愿。例如,托尼第五大道的居民愿意为眺望中央公园支付额外费用,这代表了一群富豪对公园景观的价值判断。这个估值或许远远高于穷人对公园景观的可能评价。这一问题并无完美的解决方案,这也意味着必须对所有的享乐评估进行认真仔细的解释。

 

  享乐评估的第二个问题是,其他因素需要保持不变。即便是最简单的模型也会强调这样做的困难。某种诱人的便利性会吸引愿意为它支付最高价格的人。如果这些人是富人,如果人们喜欢和富人比邻而居,那么第一天然便利性(first natural amenity)将与住在富人周围这一第二便利性密切相关。

 

  另一个例子是,在进行跨区比较时,我们对税收水平、公共服务供给与监管的差异给予评分,这些都有可能影响人们生活在某个地区的愿望。理论上,我们可以尝试控制一系列丰富的地区特征,但我们也许会经常质疑能否理想地度量这些事物。因此,观察到的社区属性与回归误差项之间的相关性几乎总是影响着享乐评估。

 

  由于这种潜在偏差,研究人员普遍从大都市区层面的分析(比如地区层面的天气和价格之间的相关性),转向我们可以更加确信的可比社区这一较低层面的分析。例如,观察学校质量影响住房价格的早期研究做过跨学区的比较。

 

  这些学区通常与其他的政府边界紧密关联,所以很难保证任何观察到的结果只反映了学校的影响。此外,高人力资本群体选择进入有较好学校的地区,因此,很难知道学校和房产价值之间的相关性反映的是学校本身还是被学校吸引而来的人们。

 

  针对这些问题,布莱克(Black,1999)转而使用就近入学区(attendance districts)概念。就近入学区在辖区内运作,并测定某一家庭的孩子将上哪所较低水平的学校。同个学区但不同就近入学区的人们缴纳相同的税金,接受所有相同的其他政府服务。

 

  布莱克对越来越小的地理单元进行比较,一直比较到恰好与不同的低水平学校相关、又在同一条街两侧的家庭,由此解决了被忽略的社区特征问题。布莱克的评估仍然发现很多人愿意付钱上更好的学校,但她的估计值还是远远低于早期地区层面研究得出的结果。

 

  三、集聚经济与住房供应

 

  在上一节中,我讨论了如何将空间均衡假设的不同影响均等化。空间均衡假设侧重人们的区位选择,并暗示一个地方的坏事物(如高房价),会和该地方的好事物(如高工资)相互抵消。这个无差异条件(indifference condition)只反映了劳动力市场和住房市场的一个侧面。

 

  在劳动力市场上,人们的这些选择反映了劳动力供给但不反映劳动力需求。在住房市场上,人们的这些选择反映了住房需求而非住房供给。所以,要想充分了解跨空间的人员、房价和工资的分布,我们还得诉诸雇主和住房开发商的决策或劳动力需求和住房供给的决定因素。

 

  经济模型的常规目的是,用外生变量(如地理或长期存在的历史条件)来解释内生变量(如价格和数量)的差异。既然工人的空间无差异条件并未告诉我们工资或住房价格的差异可能来自哪里,我们就需要引入劳动力需求和住房供给,以便能够将价格、工资和人口同外生因素联系起来。

 

  企业选址与劳动力需求

 

  我们前面所讨论的空间均衡要求不同的空间位置对人们来说是无差异的。类似的条件也适用于企业。如果公司在某个特定区域营运,那么经济学家就会推断,该公司无法通过搬迁到其他地方来获得更多的利润。和往常一样,经济学家认为这种情况只能近似成立。

 

  显然,从迁移成本到首席执行官的空间偏好,许多因素都可能意味着企业在选址时无法完美地达到利润最大化。虽然经济学家承认这些值得注意的因素,但无套利均衡假设似乎依旧是研究空间决策的最佳工具。这一假设使我们认为,在公司面临较高成本的地方,一定有别的东西对公司有利,否则它们就会迁离该地。

 

  高工资大概算是最显著的位置属性,从企业的角度来看属于不好的属性。对工人而言,高工资是一股吸引力。但对于公司,高工资(工人素质保持不变)意味着高成本,所以是负面因素。空间均衡逻辑表明,高工资地区肯定有什么好的东西,从公司角度看抵消了开展业务的高成本。最合理的解释是,高工资地区也是经济上更高效的地区。

 

  劳动经济学家会得出和城市经济学家一样的结论:高工资意味着高生产率,但他们的思路可能略有不同。经济学理论表明,在一个竞争性的劳动力市场中,企业应该持续雇用工人直到新增一个工人的成本(即工资)等于该工人的边际收益(即由该工人工作带来的总利润增加)。

 

  如果最终产品在不同地区的价格保持不变,那么这个条件表明,工资至少约等于劳动的边际产量。这一推理意味着,工资几乎可以直接测量某个地方的劳动力的边际收益产出(Marginal revenue product,MRP)。

 

  为什么有些地方的生产率足以令公司愿意支付更高的工资以便在该地开设业务。最简单的解释也许是,某一地区具有某种先天的地理优势,譬如获得煤矿或深海港口等宝贵的自然资源。

 

  我们对19世纪芝加哥的工资似乎总是居高不下应该并不惊讶,因为这座城市处在一个无可比拟的位置——美国内陆水网的枢纽。今天,阿拉斯加州的工人薪酬很高。从工人的角度看,高工资补偿了寒冷对个体带来的不适。从公司的角度看,阿拉斯加以自然资源为基础的生产率弥补了这些高工资。

 

  一些区位优势是先天的,但更多则是人为的。城市经济学的一个悠久传统可追溯到屠能模型,该模型强调靠近客户和供应商的优势。企业如果比较靠近供应商,它会更有效率,因为可以节省运输成本。如果企业更靠近客户,则可以节省最终产品的运输成本从而提高效率。

 

  节省这些运输成本的愿望,解释了美国早期各港口周围发展出大工业城市的原因:初始的经济活动集中度吸引了打算向第一批居民出售产品和利用该地区交通网络优势的企业。节省运输成本的能力使企业更具效率,并且抵消了与更高工资相关的成本。

 

  当然,在20世纪的大部分时间里,货物运输成本已经下降。我和科尔哈泽(Glaeser and Kohlhase,2004)证明,铁路将一吨货物运输一英里的实际成本下降了约90%。当我们考虑了总体经济增长和新运输技术的引进(如卡车和飞机)后,成本下降的幅度更惊人。

 

  成本降低导致以前能减少货物运输成本的区位优势变得不再重要。围绕中西部水运航道建成的城市逐渐衰落,这是货物运输成本重要性下降的自然结果。运输成本下降的另一后果是,在曾经具有交通优势的地区,工资相对于全国其他地区有所下降。

 

  虽然与货物运输成本降低相关的区位优势的重要性已今非昔比,但是跨空间的工资和生产率差异仍和以往一样大。这个事实的经济学解释是,必定有其他力量继续使某些地方较其他地方更具生产力。尽管货物运输成本大幅下降,可人口迁移成本并没有稳步下滑。

 

  由于时间是人口迁移成本的主要投入,并且时间的价值大致随工资水平的上升而增加,所以人口迁移成本仍然很高。结果,很多城市逐渐专注于提供需要面对面交流的服务。

 

  如今,工资水平最高的大都市区专长的往往不是制造业而是商业服务。这些行业(包括法律、金融、咨询、会计等)在某些地区越来越具生产力,因为它们离客户近而且彼此的关系非常密切。不同类型服务之间的互补性是指(譬如)一个律师在曼哈顿的生产率普遍高于在蒙大拿农村的生产率,因为律师在曼哈顿靠近金融服务行业的潜在客户。

 

  与人邻近不仅降低了传统的运输成本,还能有更多机会获取这些人的想法。继阿尔弗雷德·马歇尔之后的一系列研究强调了地方生产力与获得某些特定区域的新思想之间的关系。

 

  19世纪伟大的经济学家阿尔弗雷德·马歇尔有一个著名论断,即在一些活动密集的区域,“贸易的奥秘已不再神秘,它一直都是信息的传播。”在《城市经济》一书中,简·雅各布斯遵循马歇尔的引领,强调城市在产生创新活动中扮演的角色。雅各布斯认为,新思想的形成结合了人口稠密市区的旧思想和灵感财富,这类市区更易于知识的相互交流和相互促进。

 

  经济学家越来越赞同一个观点,即城市乃人力资本的炼炉、创新事物的孵化器(Duranton and Puga,2001)。这个观点与人力资本溢出效应的想法不谋而合:特定地区的生产率取决于受过良好教育的人才密度,因为这些人能产生更多的想法。这方面的一系列证据考察了城市地区的工资决定因素。

 

  劳奇(Rauch,1993)指出,假定个人的人力资本保持不变,高人力资本地区的工资将上涨。图6显示了平均收入残差(即个人学历和经验保持不变下的收入)与大都市区大学毕业生占比之间的关系。住在教育程度较高地区的人挣得更多,这或许说明了这些地区由于思想交流更迅速从而提高了生产率。

 

 

 

  另一些有关地方生产率知识来源的证据探讨了城市增长模式。地方知识对当地生产力似乎越来越重要这一事实,与某个地区的初始人力资本和后期发展之间有着密切的联系。地方技能是大都市区获得成功的最佳预测指标之一,尤其是在美国的衰落地区。

 

  图7显示了1980年大学毕业人口的比例与自那时以来的大都市区增长之间的相关性。这类间接证据使经济学家趋向于认为,地区生产率差异也许应归功于聪明人才在相互交流、相互学习中大获裨益。

 

  住房供应

 

  城市经济模型的最后一个主要组成因素是住房供应。经济学家当然不会无视现实世界,所以也不会忽略建筑环境在城市发展中的作用。实际上,一个城市的人口比例变化和该城市住房数量的比例变化几乎相同。

 

  图8显示了1980—2000年美国各大都市区之间的这种相关性。如果住房数量与该地区的整体增长如此紧密相关,那么了解一个地区住房数量增长的决定因素(这本身就反映了住房供应)肯定是至关重要的。

 

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  同样的,经济学家把用于研究劳动力市场工资和就业的决定因素的无套利工具,运用在分析住房供应上。住房市场的关键无套利条件是,住房价格不得高于供应新住房的总成本。如果开发商出售一间房子的价格高于建造房子的成本,那么经济学逻辑有力地表明开发商就会建造新房子。这个逻辑意味着,开发商会继续建设直至新建成本等于住房成本。

 

  这种情况同样也只是大致成立。尽管大多数城市地区的开发商数量庞大因而可能极少出现垄断,但建筑行业仍然存在一些市场缺陷。建造住房需要花费时间,尤其是审批时间漫长,这意味着开发商在启动审批程序时都是在猜测最终的销售价格。即使有这些限制,经济学家仍然相信住房价格应接近建筑总成本这一均衡条件。

 

  如果各个地区的住房基本供应是相同的,以至于生产成本几乎完全一样,那么重点关注住房供应以外的其他因素是完全合理的。然而大量证据表明,不同地方的住房供应各不相同。如果每个地方都有自己的住房供应,我们将会看到大建筑面积的价格高,小建筑面积的价格低。

 

  图9显示了2005年的住房价格与2000—2005年间一个大都市区新建设工程许可数量之间的相关性。由图9可知,在美国,房价高的地方开发程度低,充分开发的地方房价低。这一事实并不符合各地仅在住房需求上存在差异的观点。此观点认为,价格高的地方也会有更大规模的开发。只有住房供应差异可以解释为什么旧金山的地价高且建设工程许可申请少,而休斯敦则建设工程许可申请多且价格低廉。

 

 

 

  一些供应条件差异反映了建筑工程的实际物质成本。吉尤科和赛斯(Gyourko and Saiz,2006)预测,跨地房价差异区的五分之一可归因于建筑成本差异。有些地方的原料,特别是劳动力,确实比其他地方昂贵。住房供应差异的某些部分也反映了物理条件,比如缺乏土地以及存在洪涝、干旱等自然开发障碍。

 

  在与吉尤科等人对这一领域的研究中,我一直认为,解释大部分跨地区住房供应差异的是土地使用法规,而非建筑成本或住宅用地密度(land density)。这个论点既基于住房建造直接证据(将土地用途管制和减少住房建造、提高价格联系在一起),也基于多种形式的间接证据(Glaeser and Ward,2006;Katz and Rosen,1987)。

 

  例如,新建工程多见于住宅用地密度较高的地区,而不是住宅用地密度较低的地区。曼哈顿的房价远远高于给新楼宇增建一层来提供新单元的成本。价格和成本之间的差距似乎意味着新建筑遭遇的监管壁垒。如果这个假设正确,且住房供应差异反映监管制度的差异,那么监管制度将对生活成本和城市增长产生重大影响。

 

  经济学预测住房价格不会高于新建成本,但它无法预测最低房价。房价也许会低于建设成本,可如果真是这样,经济学分析表明,新房建造就会停止。铁锈地带的市中心大抵就是这种情况:住房价格远远低于建设成本,几乎没有任何新的住房建设(Glaeser and Gyourko,2005)。

 

  尽管一些地方的生产力和便利程度不足以证明住房成本可以弥补建设成本,这些地方仍然会继续存在。在这些地方,我们可以看到城市持续衰退,因为当前的低价格表明,几乎没有足够的需求刺激市场投入新住房的建设。

 

  衰退城市有大量耐用住房的一个含义是,试图以新的住房建设振兴这些城市是极不合理的。这类城市的住房供应和物质基础设施都大于需求。这就是住房价格非常低的原因。所以,通过建设更多的基础设施来应对这种情况又有什么意义呢?

 

  四、城市经济学的经验研究方法

 

  学科划分不仅要根据核心理论假设,还要根据它们的经验研究方法。在过去的50年里,经济学尤其专注于统计工作,将自己与大型数据集(并非案例研究)区分开来。而在过去的15年里,从事经验研究的经济学家格外重视因果推断。经验经济学的实力在于定量的经验研究方法,特别是侧重于探讨外生变量源的复杂方法。相比之下,只有少数经济学家真正具备非量化研究(如人种学)的专业知识。

 

  有关城市社会科学的早期经典作品没有一部出自经济学家之手,那些作品通常结合了统计工作和描述性的观察。例如,杜波依斯(DuBois)的巨著《费城黑人》就融合了统计资料和社区的第一手知识。

 

  在接下来的世纪里,诸如“芝加哥学派”等城市社会学家开发出人种学研究工具,从而刻画了城市生活的丰富细节。人种学的经典之作,如甘斯(Gans)的《都市村民》或伊力特·莱宝(Liebow)的《塔利的角落》,都对特定的社区作了大量描述。

 

  城市社会学和城市政治学领域的统计研究,越来越多地依赖于它们是否有能力刻画特定区域更加详细的信息。譬如,在20世纪期间,社会学在探寻城市生活的具体问题方面日益精进。最近,有学者(Sampson、Raudenbusch and Earl,1997)使用电影摄影机等技术来获取特定区域的视觉图像,然后将之转化为研究社区活动的统计方法,远远超出了一般的行政管理数据(administrative data)。

 

  经济学家很少愿意这样投入地获取特定社区更丰富的资料。他们更感兴趣的通常是一般模式而不是特定地方的独特性质,所以他们几乎不曾尝试全面测量某个地方。此外,由于经济学家很晚才开始研究城市,他们没有多大激励与社会学家在后者尤其擅长的学科领域内展开竞争。最后,经济学家特别关注那些往往在行政管理上可获得的经济变量,比如收入和房价。

 

  无论是在人种学还是内容丰富的环境度量方面,经济学家都没有很大贡献,不过他们相当注重因果推理和外生变化。这种关注强烈依附于正规经济理论。经济模型一般都是为了预测某个外生变量和内生变量之间的关系,例如,对某个行业的外生的成本冲击与价格和数量之间的联系。既然我们的模型面向外生变量与结果之间的关系,那么我们的理论工作也就集中在外生性上。

 

  这一理论背景并不妨碍人们探索两个内生变量之间的相关性。例如,图3所示的收入和房价的关系无疑与城市经济学息息相关。然而该图缺乏外生变量,令许多经济学家难以信服。

 

  图3中显示的相关性可能意味着有些地方本质上比其他地方更具生产力,因此工资更高,房价也就更高。或者,图3可能意味着一些地方的房价本质上比其他地方更高,而高房价导致了高工资。如前一节所讨论的,要想真正理解这种相关性,嵌入内生住房供应的一套理论工具是必需的。

 

  对一名经济学家而言,解读图3需要借助不同地区生产率的外生变化来源。外生变化能让我们描绘出更高生产率对工资、价格和住房供应产生的影响。不幸的是,这种外生变化来源往往很难获得。一种方法是观察某个特定区域生产的商品的国际价格随时间发生什么变化,然后看这个国际价格如何改变工资、物价和住房建设。

 

  一个特别明显的例子是,石油价格强烈影响得克萨斯州的物价、住房建设和工资。由于石油价格很大程度上取决于得州经济以外的因素,这就为我们提供了一个外生变化来源,可以用于分析收入和房价之间的联系。

 

  过去15年来,经济学家在运用因果推理工具研究城市问题上已有很大进展。譬如,霍克斯比 (Hoxby,2000)运用跨大都市区的河流数量来说明自然壁垒数量的外生变化,然后预测一个区域的政府数量。使用这种自然的外生变化来源时,发现更多的政府间竞争提高了学校绩效。

 

  迄今为止,史蒂夫·莱维特是确定外生变化来源最成功的人,其畅销书《魔鬼经济学》令他的研究闻名于世。莱维特的研究往往都是依靠外源事件来确定重要的经济关系,比如通过美国公民自由联盟起诉监狱的案件探讨监禁罪犯对犯罪和城市发展的影响(Levitt,1996;Berry-Cullen and  Levitt,1999)。没有这类外生变化来源,经济学家将很难阐明监禁与犯罪之间存在任何有意义的联系,因为监禁率本身就是一个地区犯罪数量的函数。

 

  另一种因果推理办法是运用公共政策的空间不连续性。由于政策的边界变化不连续,如果假设其他因素出现较为连续的变化,就可以确定出独立于这些其他因素的政策影响。上文讨论的桑德拉·布莱克关于房价和学区的研究,正是经济政策空间不连续性的一个运用。

 

  霍姆斯(Holmes,1998)使用这些不连续性分析了诸如“工作权法”等就业政策对企业位置造成的影响。虽然这种方法能产生某种与公共政策的随机边界变化相关的自然试验,但是如果很多政策同时改变边界,要确定某项政策的影响就变得十分困难。

 

  最后要补充的是,注重因果推论的经济学对设计新的政策试验越来越感兴趣。最著名的试验可能是美国住房和城市发展部资助的“向机会迁居”(Moving to Opportunity)项目。在这个试验中,生活在极度贫困地区的受试者被随机分为三组。一个是对照组,不能获得任何援助。第二组按第八条(Section 8)的标准得到租房补贴券。第三组收到一张特殊的住房优惠券,承诺如果接受者搬迁到低贫困社区,“向机会迁居”项目会偿付住房费用。两个试验组的接受者都使用他们的优惠券迁居到低贫困率和低犯罪率的地区(Katz、Kling and Liebman,2001)。

 

  这个试验令经济学家异常兴奋,因为它似乎有助于鉴别社区选择如何影响儿童和成人日后的出路。贫困与在贫困社区成长之间的基本相关性可能暗示了社区效应的存在:贫困社区的儿童日后的出路令人遗憾,是由于缺乏经济机会、行为榜样或良好的学校。

 

  然而,这些相关性有可能反映了如下事实:贫困社区的父母在一些难以测量的方面本质上不同于较富裕社区的父母。“向机会迁居”试验使我们有机会对获得了住房优惠券的父母和没有获得住房优惠券的父母进行比较。

 

  该试验的基本研究结果表明,社区效应可能被高估了。获得优惠券的父母确实好像更开心了,但他们在经济上并没有获得更大的成功。优惠券获得者家庭的女童的确获益匪浅,但男童的情况却变得更糟。“向机会迁居”项目的研究运用外生变化质疑了与生态相关性有关的流行观点。这些研究成果显示,经济学家借助外生变化获得研究结果可能显著不同于运用原始相关性(raw correlations)获得的研究结果。

 

  关注因果推理是经济学家重视形式化理论(formal theory)的一个经验研究上的副产品。另一个副产品是使用数据来估计形式化模型(formal model)。譬如,埃利森和我(Ellison and Glaeser,1997)提供了一个关于企业区位选择的形式化模型,然后创建了一项自然指数:产业地理集中度。

 

  罗森塔尔和斯特兰奇(Rosenthal and Strange,2001)使用这一指数对集聚经济的根源进行分析。事实上,经济学的一个常见观点是,研究人员能够利用回归分析来估计形式化模型的参数。

 

  五、经济学与城市政策

 

  城市政策的经济学研究在使用成本收益分析的同时,还假设政策目标是增加人们的可行选择。这个假设最重要的部分在于,是人而不是地方,才是重要的结果。

 

  一项能营造一个美丽的城市却不增加个人福利的政策,对大多数经济学家来说并没有吸引力。在他们看来,给人们带来的收益大于成本的政策才是有意义的。这一点也许不能区分经济学家和社会学家,却使经济学家有别于某些重建设的城市规划者和以地方为本的政客。

 

  经济学家以人为本的愿望可能显而易见,但往往和基于地方的城市政策相冲突。例如,欧盟为意大利南部贫困地区投入的基础设施建设支出,以及美国阿巴拉契亚区域委员会推出的区域政策,都是经典的地方政策,旨在使特定地区变得更加富裕。卡特里娜飓风过后,许多人呼吁向新奥尔良注资数千亿美元以振兴该城市。

 

  对公共政策的经济学研究促使我们探寻这笔资金能否更好地用在人们身上而不是地方政策上。譬如,新奥尔良的50万居民每人获得20万美元好呢,还是投入价值1000亿美元的政府基础设施更好。似乎很难认为基础设施投资对新奥尔良人民来说是最好的,而经济学也没有给我们提供针对地方支出的普遍规律。

 

  人们居住在发达地区时,他们的生活当然很富足,有些时候帮助人们的最佳方法确实是改善地方的状况。比如19世纪末的供水系统投资,就是基于地方的政策。大规模的公共工程项目(如克罗顿水渠)为特定区域的居民提供了清洁用水。清洁用水是避免霍乱等流行性公共卫生灾难的关键,很难否定这些以地方为本的投资带来的收益超出了成本。预防犯罪一般也要因地而异,投资地方治安产生的好处常常大于成本。

 

  然而,在某些情况下,以地方为本的政策体系并不十分明智。

 

  首先,很多地方支出的受益者往往是当地地主而非当前居民。例如,在一个当代艺术爱好者稀缺的贫困社区建立一座精美的艺术博物馆,也许会提升住房价格,因为富有的专业人士为了邻近博物馆愿意支付更多的钱。

 

  但是,倘若原居民并不关心艺术,那么他们的景况就会恶化,因为他们要为住房支付更高的价格,却得不到他们特别重视的东西。

 

  以地方为本的政策存在的第二个问题是人为扭曲迁移决策。人们也许可以轻率地认为,对衰落地区的居民来说,离开衰落之地迁入经济前景更光明的地区是再好不过的事情。如果地方政策弱化了迁移的激励,那它们可能会阻碍人们从生产率较低地区迁移至生产率较高的地区。

 

  这一见解类似于经济学家反对支持夕阳产业的观点。经济效率要求工人迁移到更有效率的行业或地方。试图阻止这一过程的经济政策会降低效率。

 

  以地方为本的政策的第三个问题是,这些政策往往为更有利于承包商而非目标群体的庞大开支提供借口。由于某个特定地方的魅力所产生的无形吸引力不适合于传统的成本收益分析,这意味着,各种项目可以无需给人们提供大到足以证明其成本必要性的收益。

 

  例如,20世纪60年代许多市区改造支出被视为重建城市的一种方式,几乎没人想过这笔费用给人们带来的收益是否大到足够抵消成本。

 

  经济学和自由放任

 

  形式化经济理论中一些最著名的结论指出,在市场不失灵的情况下,竞争性市场会带来合乎社会需要的结果。当然,即便是这些结果,也并不表示自由市场的收入再分配是公平的。而且,市场失灵通常是城市的地方病。

 

  市场失灵的一个例子是外部性,所谓外部性是指一个人的行动并非通过价格传导机制影响他的邻居。外部性的典型案例是污染。市场失灵的另一个例子是出现非竞争性和非排他性的公共物品,如法律体系。城市人口的紧密联系通常会加大外部性和政府干预的范围。

 

  污染、疾病传播、拥堵等外部性问题意味着城市经济学极少支持纯粹的自由放任。经济学家几乎都不质疑减少疾病的清洁用水支出或地方警察需求。此外,城市中存在的集聚经济有可能导致经济外部性,而经济外部性原则上解释了政府干预当地经济的合理性。

 

  尽管存在大量的外部性,经济学家仍然比许多其他学科的学者对许多形式的政府干预持更怀疑的态度。这种怀疑并非基于对自由市场不加批判的信仰,而是对政府的能力和善意心存疑虑。

 

  亚当·斯密的《国富论》差不多算是经济学的奠基性文献,是苏格兰启蒙运动的产物。和启蒙运动的许多思想家一样,亚当·斯密质疑国王会尽心尽力为臣民谋福利。虽然毋庸置疑的是,民主普遍使政府更加仁善,但经济学家仍然不相信有尽善尽美的政府。因此,偏爱有限政府的经济学家不是出于对市场的绝对信仰,而是因为怀疑国家是否具有理想的仁善。

 

  在城市研究中,对政府的优良品质和能力的怀疑当然有一定的事实依据。19世纪美国的许多城市普遍存在腐败。市领导阶层往往受制于左翼和右翼的特殊利益集团。另外,提供给地方政府的资源有限,常常致使哪怕是仁慈的城市政府也很难制定出正确的行动方针。

 

  质疑政府干预的边界在激进经济政策的争论中尤显重要。争论的一方是赞成干预的专家,他们强烈主张使用政府干预以确保各行各业的发展,从而为城市中的其他人和公司带来正外部性。反对干预的专家怀疑政府是否有资格获得干预的权利。

 

  比森和温斯坦(Beason and Weinstein,1996)指出,日本通产省(现更名为经济产业省)就不善于将资金导入事后会成功或事前可能有高回报的公司。城市政府总是瞄准增长机会甚微的老式产业,这种业绩纪录往往并不令人鼓舞。

 

  反对把公司作为目标的人认为,最好的经济发展计划是吸引人才并且不要妨碍他们的发展。他们对于什么事物能吸引人才有一些分歧。理查德·佛罗里达(Richard Florida)等人强调时尚的市区。另有人强调良好的学校、安全的街道和快捷的通勤。虽然所有这些争论都很活跃,但没有任何迹象表明,经济学家已经就这些问题达成了学科范围内的共识。

 

  城市的边界与迁移

 

  城市经济学家几乎一致认为,好的城市政策必须反映人和公司都是流动的事实。城市经济学的核心就是区位选择,因此毫无疑问,城市经济学家始终对政府政策和区位选择之间的联系特别敏感。

 

  蒂伯特(Tiebout,1956)在他的有关地方公共财政的开创性论文中指出,许多不同的地区为消费者提供了消费何种公共服务的多样化选择。正如经济学家认为的,企业间竞争可以确保消费者有丰富的产品选择,政府间竞争似乎也使消费者能够用脚投票,选择最满足他们需求的政府。

 

  蒂伯特提出(但不是强调),政府间竞争带来的另一个潜在利益是强化政府面临的激励。由于经济学家倾向于怀疑公共部门固有的仁善,所以迫使政府为吸引人员和企业相互竞争或许会有益处。和私营部门垄断无法好好服务于消费者一样,公共部门的垄断也会产生问题。霍克斯比(2000)的经典论文探讨了政府间竞争与更好的学校供给之间的关联。

 

  经济学家对人员和企业流动的强调,为地方和国家层面的政策建议提供了指导。在地方层面,要素流动意味政策制定者在实施再分配政策时面临强有力的约束。劫富济贫或许有其社会吸引力,但从城市的角度看,这种再分配可能会导致富人的快速逃离。该观点的经典陈述出自保罗·彼得森(Paul Peterson)的著作《城市的极限》。

 

  彼得森是政治学家,但他深受经济学、尤其是蒂伯特的影响。由此得出的一个假说是,由于人们日益认识到财富的流动性,20世纪60年代有社会远见的市长(如约翰·林赛),被那些看起来更像城市管理者的市长(如理查德·戴利)所取代(Glaeser and Kahn,1999)。

 

  富人的流动性表明,市长应避免令富裕人群产生厌恶心理,而且他们也许应该实施那些能吸引高人力资本居民的政策。城市的成功和有技能的人口之间稳健的相关性表明,对于试图在自己辖区内创造长期经济成功的市长来说,一项极其明智合理的政策可能就是吸引有技能的人才。至于哪些东西会吸引有技能的人口前往某座城市,人们显然尚未取得共识。

 

  在国家层面,强调人员和企业的流动往往让经济学家支持空间均衡的理念。很多经济学家认为,政府不应当干预企业之间的竞争,因为它们是在努力使自己的利润最大化。

 

  类似的,很多经济学家认为,一国政府也不应当干预城市之间的竞争,因为它们正试图吸引人才和企业。扶持特定城市的政策将弱化竞争激励,制造空间扭曲,人为地把人员从一个地方推到另一个地方。经济学家建议市长如何打造自己的城市,同时又建议国家政府保持中立,这两者并不矛盾;同样,经济学家向个别企业提供咨询服务与他们反对政府干预市场之间也没有冲突。

 

  六、结论

 

  城市经济学只是帮助我们解读城市的众多学科中的一门。在社会科学中,城市经济学研究的显著特点是,它和基于无套利均衡概念的正式经济理论之间有密切联系。经济学家在解读城市时利用了一个分析框架,在这个分析框架中,人们在空间上是无差异的,雇主不关注在哪里置业、雇用多少人,开发商视建造更多或更高的楼房无差别。

 

  对理论的这种热衷为城市经济学提供了准则和清晰的结构。城市经济学家所做的研究,几乎都可以理解为探讨人们为何选择居住在城市地区这个重大问题的一部分。

 

  虽然城市经济学研究有许多优势,但是这种经济学方法也有深刻的局限性。经济学家从未获得可用于研究建筑环境或各个社区复杂性的技能。

 

  我们过多地专注于定量方法,导致难以用科学的方式对待历史性的叙述。我认为没有人能在缺乏经济学工具的情况下理解城市;同时如果经济学家不大量借鉴其他学科的知识,也无法真正理解城市。(完)

  文/爱德华·格莱泽(哈佛大学经济学教授);译/颜超凡  文章来源:《比较》

 

*内容来源:城市经济学,侵权必删

张子恒
北京航空航天大学
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