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当土地财政“消失”之后

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2022/06/29 06:07发布
黄芷晴
中南财经大学
学生
黄芷晴|推荐阅读本篇文章——当土地财政“消失”之后

毫不意外,前5个月的土地出让金暴降。

 

先看几个数据:

 

1-5月全国土地出让金为1.3万亿元(成交金额,进入国库时间要延后),同比下降54.6%;

所有省市都是负增长;

平均溢价率为3.96%(这意味着大面积底价“摘地”)。

 

前5个月的数据之难看,当然都理解。

 

未来封控放松之后、楼市回归正常之后,土地市场或许也会回暖一波。但长期看,除了核心城市之外,全国层面的“土地财政”下滑将是不可逆转的趋势。

 

因为,人口和城镇化的大拐点到了。

 

 

1

 

从现在到2035年左右,楼市将从每年新建17亿平米,逐步降低到10亿平米左右,然后形成新旧房屋的折旧平衡——也就是说,倒下多少旧的,就盖多少新的。

 

假如未来每年的销售面积降至10亿平以内,意味着什么?

 

回顾中国楼市的发展历程,事实上我们还没有经历过真正的下降——我们经常说的下降,通常都是增幅下降:还在增长,只是增长的幅度变小了。

 

1998年,住房商品化全面启动,每年的开发量在一亿平方左右。

 

2007年,新房开发量达到7亿平米。

2012年,从7亿变成12亿。

2018年,增长到17亿。

然后几年都徘徊在18亿平米上下。

 

而今年呢,能达到15亿平都是胜利!

 

搁在两年前,这种降幅想都不敢想。从城市化进程的规律看,这个时间点、这个面积,已经是筑顶了。

 

假如未来十五年,逐渐降到10亿平米以内,会产生什么影响?

 

1、中小房企倒一批,开发商集中度提升

2、中小城市躺一批,城市集中度提升

 

这里说的“中小房企”,并不是指绝对规模小的,而是指高杠杆的、开发能力弱的、 过于追求摊大饼的、只在小城镇当地开发的。

 

这里说的“中小城市”,也不是指绝对人口规模小的,而是指能级低的、远离都市圈的。

 

中国未来的城市化,能发展的区域只有大城市都市圈、城市群和连绵带。不能和都市圈、城市群和连绵带产生联系的,发展都会停滞,甚至萎缩。

 

一个主要原因,就是土地财政的“消失”。

 

 

2

 

说到土地财政,很多人常常是人云亦云地嗔恨,认为正是它推高了房价:

 

“因为地方政府依赖卖地收入,所以把地价推高,地价高了,房价就高。”

 

然而这种认识是错误的。必须澄清一下。

 

真相是,一个城市越是积极卖地,越是有利于拉低房价。

 

因为,“依赖卖地收入”和“把地价推高”这两个动作,其作用力是相反的。

 

依赖卖地收入,说明政府要多卖地(不然怎么依赖呢)。所以是:供应量增大→地价下降;

 

而要“把地价推高”,怎样才能推高呢?只有减少供地或者故意捂地不卖才可以推高。

 

可是捂地不卖,他不就没办法依赖卖地了么?所以到底是要多卖还是少卖呢?这不是矛盾吗?

 

所以真相是,越“依赖土地财政”,就越有利于降房价。因为他需要大量供应土地。

 

目前中国环境下的市府,某种程度上相当于“城市运营商”,要获取利润,就要大量卖地。

 

可是土地本身并不稀缺,稀缺的是附着其上的生产力和基础设施,因此他要想办法让土地增值,就得完善基础设施(学校、医院、地铁等等),还得招商引资、拉来企业,让更多人就业。

 

总之,城市运营商要想方设法提高人们的生产力即收入。

 

结果就是,他为了卖地,不得不尽力把产业做强。

 

神奇之处就在于,如果不想法发展产业,他越想依赖土地财政就越依赖不了;他越是发展实业,土地就越值钱。

 

想依赖的,不能依赖。能依赖的,不用依赖。

 

最典型的一个是深圳,他的产业太强了,他根本不用“不用依赖土地财政”,所以他的住宅用地供应极少(从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米土地供应,居住用地只占到8%,全部居住用地,只占整个城市面积的11%,每年的土地出让面积排名,深圳永远是倒数第一,而伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%)。

 

另一个是鹤岗,财政上没钱,他是真的想卖地,可就是卖不出去。

 

如果一个地方真的以公司的行为方式来卖地——价格越高他就越卖,这事就对了。问题就在于,他们常常还要讲“政治正确”,并不完全以市场化为标准。这就容易导致房价畸形。

 

综上,并不是土地财政推高房价。

 

真正推高房价的是这几个因素:大量人口涌入城市、土地供应错配、收入提高、杠杆增加、货币量增加。

 

 

3

 

反而“土地财政”这种模式,是过去几十年城市化和经济发展的巨大推动力。

 

因为城市开发的资金来源,无非两种模式:

 

第一种是发债借钱

 

就是政府直接发债或者通过城投公司发债,以未来收益还债。

 

第二种方式就是卖地收入

 

大家不要一听卖地收入就觉得是一种负面的东西,它实质上是什么?是一种融资模式,卖地的本质是获得未来70年的现金流贴现,市府拿着这个资金去搞城市建设

 

因而,人们买房的本质也就是入股一个城市。

 

大家知道,之所以企业都希望上市,就是因为股权融资对一个企业的发展速度有极大的推动作用,往往是跳跃式的发展。同样的,如果你把城市看作一个企业,那么土地就相当于它的股票,城市也是通过这种方式获得了跳跃式发展。

 

你买一个城市的房子,就相当于锁定它未来的租金收益(股息分红)。房价上涨就相当于股票上涨,是人们对它的未来继续看好的一个表现。

 

当然如果你买错了城市、买错了地段,就相当于选错了股票,也有可能亏钱。

 

这种方式就是土地财政。

 

用这些资金搞建设,建设又会提升土地价值,然后吸引产业,形成一个循环。

这样的正反馈一旦形成,就像一个巨大的漩涡,裹挟着四方的资源汇聚。

 

比如重庆,就是成功运用土地财政的一个典型案例。

 

2002年,时任副市长黄奇帆正式开启了重庆的土地财政运作时代,储备了40多万亩地,十年卖了20万亩,每亩赚200万,这就4000亿,扣掉征地本身的成本,有两三千亿的额外收入,就抵销了重庆城市基础设施建设的大部分开支。

 

大家都知道,重庆前些年在轻轨、铁路、高速公路、基础设施上有巨额投入,十年大概花了6000亿。但重庆的债务一值不高。

 

背后的原因,正是土地财政这种模式。

 

 

4

 

过去这些年土地财政所发挥出来的优势,就是土地财政难以为继之后要出现的问题:

 

扩张止步,速度放慢。

 

一般公共预算收入,只够社保、民生以及给公务员发工资。真正的城建用钱,还要靠“土地集资”,地铁造价一公里7~9亿,对市府的财力要求非常高。

 

房子卖不上价,开发商就会减少拿地,然后土地就卖不上价。然后政府就没钱搞城建。

 

如果你不能体会速度放慢是什么概念,那么就看一下大连,它的地铁13号线修了10年才开通。

 

还有天津,作为中国大陆第二个拥有地铁的城市,总里程接连被南京、重庆、武汉、成都超过,现在已沦落到三流水平。

 

如此一来,《从前慢》或许就会变成现实:

 

从前的日色变得慢

车,马,邮件都慢

一生只够爱一个人

 

*文章来源米筐投资,侵权必删

黄芷晴
中南财经大学
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