房价持续高涨与制造业发展趋缓是中国经济面临的双重困境。一方面，自商品住房改革后，中国房地产行业蓬勃发展，房地产价格随之一路上扬。2004-2017年中国商品房的平均销售价格以年均9%的速度增长，涨幅高达2.5倍，而35个大中城市房价的涨幅更是达到4倍左右。

另一方面，随着成本优势丧失以及自主创新能力不足，中国制造业增长步伐放缓。制造业固定资产投资规模增速已从2004年的33.3%下降到2017年的3.06%。房价上涨与制造业萎靡不振之间是否存在关联？房价上涨对制造业发展产生了怎样的影响？对这些问题的研究，可以不仅帮助我们正确理解房价上涨的经济效应，研究结论也可以为促进中国制造业的持续发展提供有益借鉴。在开放经济条件下，出口是衡量制造业发展程度的重要指标之一，因此文章尝试从出口的视角，探讨房价上涨对制造业企业的影响。

文章认为房价上升会通过三个途径作用制造企业的出口。第一，房价上涨提升了企业的国内商务成本与劳工成本，迫使企业提高出口产品价格，进而“侵蚀”中国制造业的国际竞争力。2016年中一篇《别让华为跑了》的文章刷遍朋友圈，其内容直指深圳的高房价推高了企业成本，使华为不得不将生产研发部门搬迁至房价较低的东莞。尽管事后华为对搬迁传闻进行了澄清，但不可否认的是，当前房地产价格的持续升高通过提高企业的生产成本，对制造业发展产生了一系列不利影响。第二，房价的非理性上升推高了房地产业与制造业之间投资回报率的差距，诱发企业在房地产业的投机行为，挤出企业其用于扩大生产的投资，阻碍企业的出口扩张。

近年来，各个地区的地王频频出炉，房地产市场一片火热，实体经济部门将资金大量投入高利润的房地产行业，进一步挤占了实体经济部门的资本。资本的“脱实向虚”严重制约着制造业出口的增长。第三，房价上升也可能通过提高企业的融资能力增加出口。大量企业的市场行为往往面临着融资约束，由于金融市场中的信息不对称性和契约不完备性，企业难以直接获得外部资金来源，这就使资产抵押成为企业获得信贷资金的重要渠道。而高涨的房价提高了企业抵押品（厂房、土地等）的价值，使得企业可以在金融市场上获得更多的外部资金，进而促使增加企业的生产性投资，进而可能会提高企业的出口。

文章首先将房价上涨引致的成本效应、投机效应和信贷约束缓解效应融入到一个异质性企业贸易模型中，全面地剖析房价上升对企业出口行为的影响。理论分析发现：第一，房价上升会通过成本效应降低出口企业的出口规模；第二，房价上升会对企业的出口倾向产生不确定的影响，这决于地区的金融发展水平，在金融发展水平高的地区房价上升会提高企业的出口倾向，而在金融发展水平低的地区房价的上升则会降低企业的出口倾向；第三，在金融发展水平较高的地区，房价上升对外资企业出口倾向的促进作用最为明显，在金融发展水平较低的地区，房价上升对外资企业出口倾向的抑制作用较小。在理论分析的基础上，文章基于2002-2007中国制造业企业的数据以及35个大中城市的数据，使用Heckman两步选择模型，实证检验了房价对企业出口行为的影响，研究结果符合理论模型的预测。此外，分样本的回归结果显示，房价对企业出口规模的阻碍作用在对外部资金依赖度更高的行业更大。使用土地开发面积作为房价的工具变量进行2SLS回归后，文章的结论依然稳健成立。

文章的研究结论证实了房价的高涨对制造业发展产生了深刻的影响。根据研究结论，文章提出三点政策建议：（1）因城制宜的实施房地产调控措施，促进房地产回归到居住属性，把房价控制在合理范围内，抑制资产泡沫；（2）出台措施严格规范企业特别是国有企业在房地产行业的投资行为，使制造业企业真正回归主业；（3）进行金融市场化改革，提高金融机构的借贷效率，降低私营制造业企业在金融市场的融资壁垒，让资金真正的流向以制造业为主的实体经济，为企业生产性活动提供融资支持。

*文章来源：厦门大学邹至庄经济研究中心

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