成立业委会、更换物业公司

相关法律法规整理和解读（重庆版）

 

 

作者：

罗律师（15320393635） 

西南医科大学法学院专任教师

川、渝办案

 

 

引言：

针对近日“重庆市某小区”成立业主大会、业主委员会等咨询事宜，涉及到诸多法律问题。笔者结合《民法典》、《物权法》、《物业管理条例（2018修订）》、《重庆市物业管理条例（2019修订）》、《重庆市物业管理企业资质管理暂行规定》、《重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）的通知》、《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》等相关法律法规，对重庆市小区业主大会、业主委员会的成立及选聘和解聘物业公司等相关法律法规进行整理和解读，希望对大家依法处理小区公共事项有所裨益。

 

一、如何依法成立业主大会、业主委员会

基本原则：除只有一个业主，或业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会者之外，欲成立业主委员会均需先成立业主大会。业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

 

（一）第一阶段：筹备工作

1.基本条件（满足一项即可）

（1）一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

（2）占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

2.申请形式

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和联系方式、共有设施设备交接资料等材料，并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

3.资料提供

建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡（镇）人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

4.人员组成

筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成。其中，业主代表应当符合本条例第二十六条的规定要求，且人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表，应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，并告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

5.筹备组成员名单

应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后，应当予以公告。

6. 刻制印章（非必要程序）

筹备组可持街道办（镇政府）出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或组长指定的成员保管。筹备组解散后，印章由保管人交回街道办（镇政府）废止。

7.解散时间：业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。逾期未召开首次业主大会会议的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备组自行解散。

 

（二）第二阶段：召开首次业主大会会议

1.准备工作：

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本，草拟管理规约和业主大会议事规则；

③确认业主身份，确定业主人数、业主专有部分面积，以及业主的投票权数；

④制定业主委员会成员产生办法，确定候选人名单；

⑤召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会成员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。上述第①项至第④项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。

2.召开时间

筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

3.参加人数

应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（双过半）

4.召开形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

5.会议主题

对管理规约、业主大会议事规则进行表决，选举业委会等。

6.表决规则

①业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

②业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 

（三）第三阶段：业主大会成立及会议召开

1.业主大会成立时间

自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。

2.定期会议与临时会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当邀请物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会参加。

3.公示时间

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

参加人数、召开形式、表决规则等事项同上。

 

（四）第四阶段：业主委员会成立及会议召开

1.业主委员会构成情况

业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一名单数成员组成，每届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

2.备案和公示内容

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并予以公示：

①业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明；

②管理规约；

③业主大会议事规则；

④业主委员会办公场地、联系方式；

⑤业主大会会议表决结果及决议。

3.刻制印章（非必要程序）

业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

4.业主委员会的职责

①执行业主大会的决定和决议；

②召集并主持业主大会会议，向业主大会报告工作；

③与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

④监督管理规约的实施；

⑤组织物业专项维修资金的筹集，监督物业专项维修资金的使用；

⑥监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，协调处理物业服务活动中的相关问题；

⑦制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

⑧配合相关部门和街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作；

⑨法律、法规规定的其他职责，以及业主大会赋予的其他职责。

5.召开时间

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时，应当及时组织召开。

6.表决规则

业主委员会会议应当有过半数成员出席，并邀请物业所在地居（村）民委员会列席。业主委员会作出决定应当经全体成员过半数签字同意，自决定作出之日起三日内予以公示，并于公示首日书面告知物业所在地居（村）民委员会。

7.罢免业主委员会成员

（1）业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。

（2）业主委员会成员职务终止或者被罢免的，或者业主委员会解散的，应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

8.关于业主大会、业主委员会作出的决定

（1）业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

（2）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

二、如何选聘和解聘物业公司

（一）前期物业问题

1.前期物业公司选聘方式

物业中有住宅项目的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中，对于预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

2.前期物业服务合同的签订

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

3.前期物业服务合同的终止

业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

4.物业承接查验手续

承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，并将其作为前期物业服务合同的补充协议。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、住房城乡建设主管部门参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

5.移交物业档案

前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府移交物业档案。

物业档案包括下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

③物业质量保修文件和物业使用说明文件；

④物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明；

⑤物业管理所必需的业主清册等其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

 

（二）如何选聘和解聘物业公司

基本原则：业主大会成立后，由业主大会选聘或解聘物业公司。

1.选聘方式

根据《物业管理条例（2018修订）》第26条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新聘物业公司可以采用公开招标方式或协议方式。国家鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

2.更换物业公司的方式

（1）届满选聘

物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

（2）行使约定解除权（合同法第93条）

①协商一致解除物业合同。

②合同尚未到期，但出现了物业合同约定的解除事由，可根据合同的约定直接解除。

（3）行使法定解除权（合同法第94条）

有下列情形之一的，业主委员会可通知物业管理公司解除合同，物业公司有异议的，业主委员会可依法起诉，待解除物业合同的裁判文书生效后，再聘请新的物业公司：

①因不可抗力致使不能实现物业服务合同目的；

②在履行期限届满之前，物业公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；

③物业公司延迟履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④物业公司存在其他违约行为致使不能实现物业服务合同目的。

3.签订书面物业服务合同

业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

4.物业服务企业退出物业服务后的义务

①向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料，以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备；无业主委员会的，向街道办事处、乡（镇）人民政府移交；

②撤出物业管理区域内的物业服务人员；

③结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用；

④结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用；

⑤法律、法规规定的其他事项。

注意：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。

5.物业服务中的常见问题

①物业服务收费项目、标准以及收费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

②物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

③专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务，不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部位的服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

④物业服务企业、业主委员会等应当妥善保存业主信息资料，不得非法收集、利用、加工、传输业主信息，不得非法提供、公开或者出售业主信息。

 

 

三、业主委员会是否具有民事诉讼主体资格

 

根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号），最高法院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。

 

以上系本人整理的重庆相关规定，希望对大家依法进行小区自治提供支撑。

 

 

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*内容来源：法律与经济生活，侵权必删

 

 

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