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2021年公募REITs上市回顾与2022年展望

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2022/05/20 07:08发布
黄子乐
上海财经大学
学生
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2021年公募基础设施REITs正式启航

 

2021年我国公募基础设施不动产投资信托基金(REITs)正式扬帆起航,旨在盘活基础设施投融资市场,实现基建项目投融资良性循环,开辟机构、养老金、社会公众等各类资金参与基础设施投资的新渠道,REITs市场全新产品正式落地。首批和第二批共11只基础设施公募REITs均采用“公募基金+资产支持证券(ABS)”结构持有项目公司股权,合计募集资金总额达364.1亿元,行业涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、生态环保等领域,地区覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等,底层资产原始权益人多为央企、地方国企、上市公司等,项目资质整体优异。

 

公募REITs业绩整体表现优异。截至2022年2月9日,2021年上市的11只公募REITs产品全部实现正收益,总市值达到497.55亿元,其中不动产权类REITs市值为259.8亿元,特许经营权类市值为237.7亿元。累计涨幅超过20%的REITs产品多达9只,平均价格涨幅达37%。公募REITs以拥有成熟优质、持续稳定运营的基础设施项目作为底层资产,具有较高分红比例,获得投资者的青睐。公募REITs的收益主要来源于经营收益产生的股息和资产价值增长的资本利得。对于股息回报,监管规定基金应将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者,且每年分配不得少于1次。对于资本利得回报,监管允许进行资产交易(包括收购和出售)和基金扩募,为单只REITs产品的资产扩容和组合改善提供了空间。

 

从不同资产类型的REITs项目来看,特许经营权类项目收益来源主要为特许经营权收费,每年提供稳定的现金流分红,经营权到期后资产价值归为0,资产本身增值空间小,股息收益率偏高,更类似于超长久期或永续性质的固定收益类产品。产权类项目的不动产属性更强,资产收益来源为租金收益及资产增值,具有一定成长性,股性更强,需要更看重估值和资产增值潜力,股息收益率偏低。

 

试点发行后的制度建设与政策支持

 

试点后,一系列制度建设与政策支持为公募REITs的高质量发展奠定了基础。

 

(一)放松与扩大REITs试点行业和区域

 

2021年6月,国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施REITs试点工作的通知》,扩大试点区域,明确全国各地区符合条件的项目均可申报,扩大试点行业,试点行业新增清洁能源、保障性租赁住房、水利设施、5A级旅游基础设施、停车场等领域等;简化申报程序,指明中央企业跨地区打包申报项目的直报途径。2021年12月,国家发展改革委又发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》,提出进一步加速推进REITs试点,推动盘活资产,形成良性循环。2022年2月,银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下,参与基础设施REITs。

 

(二)优化税收等相关制度

 

2021年11月,银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,明确保险资金投资公募REITs的相关要求,鼓励保险资金积极投资公募REITs,发挥险资长期资金优势,丰富资产配置结构。2022年1月,财政部和税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》,降低公募REITs在产品设立和运营环节的税收负担。今年以来,10个公募RIETs项目发布开通交易所基金通平台份额转让业务。基金通开通后,场外公募REITs投资者可通过基金通平台直接进行场内做市、交易与投资。

 

公募REITs的投资价值

 

公募REITs投资者结构遵循分散原则,由战略配售投资者、网下机构投资者和公众投资者构成。一是战略配售投资者。参与者主要为原始权益人或其同一控制下的关联方,专业机构投资者也可参与战略配售。原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售比例不得低于20%,其中发售份额的20%持有期不少于5年,超过20%部分持有期不少于3年,基金份额持有期间不允许质押;专业机构投资者的战略配售比例由基金管理人确定,持有期不少于1年。二是网下机构投资者。参与者为专业机构投资者和全国社保基金、基本养老保险基金、年金等。扣除战略配售比例后,向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的70%,即网下投资者参与比例最高不超过56%。三是公众投资者。参与者为除战略投资者和网下投资者外,符合规定的个人投资者、机构投资者以及允许购买证券投资基金的其他投资者,这类投资者可通过场内或场外方式认购基金份额,公众投资者参与占比最高不超过24%,公众配售份额无锁定期。

 

从2021年发行的产品看,战略投资者占比较高,平均占比达67%。其中,原始权益人及关联方自持规模总占比平均为35%,其他战略投资者持有份额占比近1/3。战略投资者尤其原始权益人的高投资比例有锁定期要求,代表发行人和基石投资者对于项目的信心,有利于REITs的长期稳定发展。从境外成熟市场看,战略投资者比例保持在60%以上。网下机构投资者平均占比达23%,机构来源较为广泛。公众发售比例相对较小,平均占比仅为9.2%,公众投资者占比较小或将导致REITs产品在上市初期交易流动性不足,需做市商提供一定的流动性。

 

对于各类机构投资者而言,投资公募REITs这类新资产,既存在机遇,也面临挑战。对于银行表内资金而言,其规模大、久期长、收益要求稳定,与公募REITs的高派息率、稳定收益等特征较为匹配。但公募REITs采用“公募基金+ABS”架构,在银行表内若被认定为股权投资,需适用1250%风险权重,大幅增加银行资本消耗,降低投资积极性。为鼓励银行长期资金投资,建议适度降低风险权重比例。对于银行理财而言,公募REITs 4%以上现金分派率契合理财资金收益率要求,每年稳定派息有助于银行理财产品控制回撤、平滑收益。在理财产品净值化转型后,REITs产品需采用公允价值和市值法计量,但目前市场缺乏对公募REITs进行会计认定和估值的规范指引,估值多以交易所每日收盘价或中债、中证等第三方估值计量。因REITs属于长期封闭基金,基金份额净值每半年公布一次,底层资产净值和盈利等实际经营数据披露较慢,导致二级价格可能短期被高估。公募REITs是以获取基础设施项目稳定租金现金流为目标,如果投资者倾向于长期持有,可考虑允许托管至场外,以降低短期价格剧烈波动的风险。对于保险资金而言,REITs作为长久期、稳定分红、抗通胀和兼具一定成长性的产品,不仅为险资投资基础设施提供了非标转标的路径,且现金分派率在4%以上并免税,契合保险资金中长期资产配置需求。美国REITs市场上,保险公司和养老金直接投资占比超过5%。2021年银保监会允许保险资金投资公募REITs,未来将有更多保险资金深度参与REITs市场,发挥险资在不动产领域的投资优势,并以其长线、稳健风格成为REITs市场的重要稳定器。对于公募基金而言,尽管政策允许其作为网下合格投资者,但实际操作中并没有公募基金参与网下申购,原因是非FOF类公募产品的投资范围受限于基金合同约定,仅包括股票、债券等证券及衍生品;FOF类基金要求被投资基金运作期限不少于1年,当前公募REITs不符合要求。据此,建议进一步放松相关限制,鼓励公募基金逐步参与REITs投资。对于证券公司而言,券商自营账户认购力度较大,得益于证监会在首批项目发行前明确券商自营投资公募REITs的风险计提按照非权益类基金计算,有效提高投资意愿。此外,券商还可以财务顾问、流动性做市商、ABS管理人等身份参与项目,与其他业务积极协同。

 

我国公募REITs市场的发展展望

 

(一)超大规模基础设施资产为公募REITs发展提供基础

 

截至2021年末,美国公募REITs规模约为1.6万亿美元,约占GDP的7%,其中基础设施REITs规模约为5200亿美元,占全部REITs规模约1/3,约占GDP的2.5%。据此估算,未来我国公募基础设施REITs市场规模有望达2万~3万亿元。我国基础设施业态丰富、规模较大,为公募基础设施REITs提供了丰富的基础资产。1995年以来,中国城镇基础设施建设投资完成额累计超过160万亿元,按照资产证券化率1%来测算,公募REITs将是万亿级市场。

 

(二)保障性租赁住房发展将有效支持公募REITs发展

 

发展住房租赁市场是“十四五”期间住房工作重点,2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确全方位支持保障性租赁住房发展。国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施REITs试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入公募REITs项目,在人口净流入的大城市率先探索发行。保障性租赁住房具有起步早、规模大、经营模式成熟等特点,符合REITs服务实体经济、引入长期稳定资金、盘活存量资产初衷。根据住建部统计,“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套,将为公募REITs市场引入增值性更好的基础资产。

 

针对保障性租赁住房REITs发行面临的租金水平偏低、房源分布较分散等问题,建议完善相关配合税收优惠政策,提升项目吸引力,统一市级财政下的住房租赁项目,将不同原始权益人资产纳入同一REITs产品,进行规模化管理。

 

(三)公募REITs的行业和区域有望进一步扩容

 

公募REITs的底层资产准入范围、发行区域有望继续扩容。一方面,行业试点范围继续扩大,绿色能源、保障性租赁住房、文化旅游、医疗健康、数据中心、智慧交通等领域将受到重点支持。另一方面,各地支持政策加速落地,目前多地政府已出台专项支持政策,国家多份战略部署文件中也明确提出推进REITs工作。

 

(四)公募REITs的巨大扩募潜力有望得到释放

 

REITs扩募是指管理人通过增发扩股等股权再融资,收购优质新资产和对现有资产扩能改造,以实现收入和市场规模持续增长。高效的REITs扩募机制有利于盘活存量资产,是产品成长性的体现,也是市场不断成熟的标志。以美国REITs市场为例,近五年每年扩募规模达300亿~500亿美元,占每年REITs融资总额的40%~50%,占存量市值的2%~4%。如此看来,我国市场扩募潜力巨大。对于REITs产品而言,规模是重要的护城河,在美国金融危机和疫情冲击期间,美国REITs市场全线大跌,中小型REITs表现相对更差,无法利用规模和分散效应在发展和稳定性上取得平衡,尤其对于单个特许经营权类资产,随着时间推移,资产规模不断缩减,只能通过扩募保持基金长期投资运营。目前我国公募REITs扩募流程较为复杂,不利于原始权益人优质资产的后续注入。据此,建议明确扩募规则,适度简化审核流程,支持优质REITs项目扩募。

 

 

 

*文章来源:债券杂志

*侵权必删

 

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