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技术创新如何改变住房抵押贷款市场?

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2022/04/11 04:29发布
智慧金融研究中心
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智慧金融创新、抵押贷款技术创新如何改变住房抵押贷款市场?

本文研究了金融科技(FinTech)对美国住房抵押贷款市场的影响。金融科技的发展使贷款的审批和发放实现了自动化。一种可能的影响是:这种技术创新减少了贷款市场的交易摩擦,增强了对贷款的审批和处理能力;而另一种与之相对的假设是:金融科技贷款机构提供的服务在各方面与传统贷款机构无异,之所以住房抵押市场上会出现金融科技机构,是由于与技术无关的其他原因(例如监管套利、金融科技公司的市场营销)。区分这两种解释对于评估技术创新对住房抵押贷款市场的影响非常重要。前者意味着消费者剩余的增加和市场福利的改进,而后者给消费者带来好处则十分有限,甚至可能增加抵押贷款市场的整体风险。

本文的实证研究使用了一系列丰富的微观数据,主要包括官方数据库HDMA的个人住房贷款申报数据和吉利美公司的贷款层面的数据。作者将房贷发放机构分为三类,分别是银行、金融科技类非银行机构(FinTech Lender)、非金融科技类非银行机构,进行横向综合对比。其中,金融科技类非银行机构是本文关注的重点,作者对这类机构的定义是:完全在线上完成贷款申请到发放全流程的非银行机构。

基于2010年至2016年美国抵押贷款市场接近全量的贷款数据,作者发现金融科技机构处理贷款更快。从申请到发放的总天数平均比传统机构减少了约10天,效率提升了大约20%。对于再融资抵押贷款的影响(14.6天)比对购房抵押贷款(9.2天)的影响更大。

更快的处理速度并没有导致更高的贷款风险。作者使用FHA抵押贷款(房贷市场上风险较大的贷款)的违约来衡量贷款风险,发现在控制了详细的贷款特征和贷款人特征后,金融科技机构发放贷款的违约率大约比传统机构低25%,表明金融科技机构处理贷款时间的缩短不是由于对风险审查的放松。

作者进一步发现,金融科技机构对抵押贷款需求变化的反应更加灵活。贷款申请量增加一倍时,传统机构的贷款处理时间增加了13.5天(或26%),而金融科技机构仅增加7.5天。当申请数量增加时,金融科技机构相对于其他机构的拒贷率有所下降,这表明更快的处理速度不是由于高峰时期产生了信贷配给。

鉴于金融科技机构在抵押贷款再融资市场的市场份额更大,本文特别关注了金融科技对家庭再融资行为的影响。已有的文献表明,很多美国家庭没有进行恰当的再融资。作者发现,在金融科技机构的市场份额更大的地区,贷款人更有可能再融资。并且在更可能通过再融资减低贷款成本的人群中,再融资的增加更为明显。这一结果表明,金融科技通过减少再融资市场的摩擦有助于促进利率政策的传导。

以上分析都面临以下识别问题:金融科技带来的影响是选择效应(Selection Effect)还是处理效应(Treatment Effect)?作者指出,本文无法完美解决内生性问题,但作者进行了一系列分析,以检验以上结果是否来自于金融科技机构的客户群体是特定类型的贷款人(提交资料速度快、风险低、更愿意再融资等)。首先,作者尽可能引入了地域和时间上的固定效应,以降低不可观察因素的影响。此外,数据表明,在抵押贷款处理时间异常缓慢的地区,金融科技发展最快;类似的,在再融资方面,金融科技的市场份额在以前融资速度缓慢的地理区域中较高。这些现象不符合金融科技机构针对特定贷款人的“选择效应”。

最后,本文分析了在金融科技机构贷款的用户的特征。作者发现,受教育程度较高的人群中通过金融科技贷款机构进行借贷的比例更高;似乎与之矛盾的一点是,年长的贷款者使用金融科技渠道的比例更高,作者认为这是因为年长贷款者有线下贷款的经验,熟悉贷款的过程,因此更愿意使用在线借贷。总之,贷款用户的特征表明,金融科技机构的目标市场并不是融资渠道受限的传统房贷市场边缘群体,也没有证据表明访问互联网条件的改善会增加对金融科技渠道抵押贷款的使用。

综上所述,本文的研究结果表明,金融科技创新提高了美国住房抵押贷款市场的效率。金融科技机构在不增加贷款风险的情况下更快地处理抵押贷款,对市场需求的反应更加灵活,减少了再融资市场的摩擦,使贷款人更倾向于通过再融资手段降低借贷成本。同时,本文没有发现金融科技机构的目标客户是在住房抵押贷款市场上受到信贷约束的人群。



Reference:Andreas Fuster, Matthew Plosser, Philipp Schnabl, James Vickery. The Role of Technology in Mortgage Lending. The Review of Financial Studies, 2019. (作者来自:Swiss National Bank, Federal Reserve Bank of NewYork, NYU Stern

 


*文章来源:智慧金融研究中心
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